财讯：针对全球绝对房价水平，中国大陆核心城市位列全球前列

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从世界范围来看，中国的房价到底有泡沫吗？ 这是一个很难回答的问题 国际应对可以提供很好的参考，但直接采取中国和海外的房价非常危险。 因为中国的房价太不同了。 一是评价标准不同 中国的“不动产”和“不动产”其实是分离的 土地是国家的一切，居民只有土地的采购权，普通住宅的财产权是70年，到期后可以自动继续，商品房两用住宅的财产权是50年，需要支付一定比例的土地出让金才能继续。 海外永久产权很多，比如美国使用私有财产制，房屋买卖包括土地，产权是永久的。 这意味着我们的房价其实只包括土地的一部分采用价值，海外房价完全包括土地的产权价值。 二是数据的质量不同 国内的数据第一有两个来源。 一个是统计局，另一个是中国指数研究院。 这两个数据的质量都不高。 特别是统计局的。 另一方面，统计局只发表指数，没有高频的绝对值。 另一方面，数据严重失真 统计局的数据来自建筑部门的网签价格，但为了合理避税，大城市普遍存在阴阳合同，网签价格基本上比实际交易价格低很多。 例如，假设北京的一所房子实际成交了800万人，通常网签价格只达到了468万人住宅的最高指导价格。 统计局的数据显示，北京年新房成交平均价格只有2.8万/平方米左右，实际平均价格已经在5万以上。 如果带着这样的房价走向解体，结论必然会偏离。 第三，统计口径不同 世界房价缺乏统一的官方数据，各国房价统计机构不同，数据来源不同，样品口径也不同，不适合直接比较。 国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价，样品城市相对较多，包括各种商品房类型。 美国最常用的标杆/基思希拉的房价指数只统计了20个城市，另外只统计了独栋和连排别墅。 各国之间当然不能直接应对，即使在一国国内直接比较也不完全正确。 第四，面积算法不同 国内的房屋计算建筑面积，包括住宅的采用面积、墙壁的占有面积和公共摊位面积，包括走廊、阳台等。 大多数国家计算了实用的面积或招聘面积。 像香港一样使用实用的面积，建筑面积等于除了摊位面积之外的部分 美国、英国等是采用面积，从实用面积中减去墙壁的占有面积，即真正可以采用的住宅面积。 三个面积的关系是建筑面积>； 实用面积>； 招聘面积、实用面积和招聘面积的差别很小，建筑面积和招聘面积有很大的差别，需要按住宅率换算。 也就是实际居住面积和建筑面积之比。 一般来说，塔和带电梯的住宅约为70%，多层住宅和无电梯的大楼约为75%，也就是说海外70平以上的房子几乎相当于国内的100平。 只有把中国的房价除以住房获得率，才能得到可以与海外对应的实际房价。 这至少比原来的房价数据高20-30%。 第五，价格不同 国内现在的房产税主要出现在交易环节，很多都没有重复价格，所以只有房产税和城市土地使用税与房地产持有环节进行比较，房产税现在只是在上海和重庆进行试验，还没有全面公布。 也就是说，如果不交易，中国的房子几乎没有价格。 另一方面，海外税主要处于持有环节，持有价格高，德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等多个国家和地区都有房产税，必须在持有期间缴纳。 例如，北京100平左右的房子每年只有4500元的物业费，而靠近华尔街的flatiron公寓每年需要支付1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费。 换算成人民币每年有13.47万元的价格。 持有价格明显高于国内，这个价格也是隐藏的“房价”。 第六，区域结构不同 中国是后发国家，城镇化率为54%，地区快速发展极不均衡，城乡、核心城市和三四线城市之间差异很大，如省会城市，杭州平均价格超过6万，乌鲁木齐平均价格在6千左右，有10倍之差。 海外也有地区、城乡差别，但发达国家的城镇化率几乎在70%以上，不如国内分化严重。 这引起了一个问题，比较整体房价，中国房价可能部分被落后地区和农村降低，覆盖大城市的高房价，与现实情况不一致。 7是评价单位不同 各国使用的住宅面积测量单位千差万别，国内是平方米，美国和英国是平方英尺，日本和韩国是坪，必须经过一定的换算，不能直接比较。 三方之间的换算比率是1平方英尺约0.093平方米，1坪约3.31平方米。 既然数据不同，直接应对就容易产生系统偏差 为了对象的正确性，我们综合考虑各种因素，明确了以下几个数据解决的大致情况:一是在快速发展程度近似的代表性城市进行对象，对整个国家不正确。 二是根据市场数据，不要因外部干预造成数据失真。 三是以同一跨国统计机构为基准，统计口径不变。 四是宏观数据维度和微观样本维度相结合，尽量反映房价的实际情况。 五、绝对水平和相对水平相结合，消除快速发展水平差异引起的房价差异 其次，我们从这几个大体上，从宏观和微观两个角度以中国和其他国家的房价为对象分布。 一、宏观视角:几乎是世界上最高的宏观水平，我们选择numbeo的数据。 这是当今世界上最大的在线协作数据库网站，通过客户的在线协作实现世界国家和城市生活价格新闻的实时更新，便于数据比较 为了提高可比性，北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林等世界上最有代表性的全球 绝对房价:修改后仅次于香港 我们直接选择一线城市中心区域和非中心区域的平均房价进行对象，发现中国一线城市北京沪深中心城市的平均房价名列前茅，但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比有一定的差距。 根据numbeo最新7月核心城市中心城区房价数据，香港以28836美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是伦敦和新加坡，分别是17219美元/平方米、16494美元/平方米、上海、 由此可见，中国内地一线城市京沪深房价位居前十，全球领先，位于肩伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎等世界知名城市，排名靠前的香港、伦敦、新加坡 资料来源: numbeo，如金融研究院 ； 单位:美元/平方米，中国国内常用的是建筑面积，核心城市是带电梯的住宅，选择70%的住房率，换算成上海、北京和深圳的中心地区的实际房价分别是21760美元/平方米、21760 资料来源: numbeo，如金融研究院 ； 单位:美元/平方米再看看非中心城市: 20个全球中心城市的非中心城区房价和中心城区的差距很明显，有些城市的非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区的整体排名几乎没有变化 根据numbeo网站最新7月核心城市非中心城区房价数据，上海、北京、深圳7月核心城市非中心城区平均价格分别为7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，中心城市 资料来源: numbeo，如金融研究院 ； 单位:美元/平方米的非中心城区也以70%的房价换算后，上海、北京和深圳的非中心城区房价分别为10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，仅次于香港。 资料来源: numbeo，如金融研究院 ； 单位:美元/平方米相对房价:世界最高，第一个指标不是房价收入比:修改前仅次于中国香港，修改后为世界最高。 通常用于衡量房价对居民收入的合理程度。 例如，京沪深中心城区的房价收入比平均达到40倍，意味着家庭储蓄40年以上才能购买中心城区的普通住宅。 numbeo网站使用公寓价格中位数和家庭支配收入中位数之比，公寓价格选择中心区域和非中心区域的房价平均值，公寓中位数为90平方米，假设50%为女性劳动力，净支配家庭收入为1.5倍的平均纯工资 北京、上海、深圳的房价收入比分别是44.35、43.96、40.14，排在第二、第三、第四位，大大领先其他城市，排在第五位的孟买只有30.84倍。 资料来源: numbeo，金融研究院观察时，这还没有按住房获得率换算。 按换算修正后的房价计算房价收入比，北京上海的深度更高更惊人，分别达到63.36、62.8和57.34，远远超过香港，成为世界上购买负担最高的城市。 资料来源: numbeo，如金融研究院的第二个指标是房价租金比:世界最高 直觉上来说，每平方米的房价和年租金之比可以用来测量房屋租赁带来的投资收益率的状况，评价购买还是出租住房。 而且，租金反映了实际的居住诉求，如果房价比租金高很多，就意味着房价中存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。 京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比均居前列，租金的性价比要高得多。 numbeo估计每平方米的租金时，假设卧室公寓是50平方米，三卧室公寓是110平方米，没有考虑税收和维护费用。 最新7月核心城市房价租赁比数据显示，深圳、北京、上海中心城区房价租赁比分别以75.07、70.75、61.65名列前三，非中心城区也是如此，占前三，均超过57。 国际通行的临界点是25，超过临界值，这个地区的房地产投资价值就会变小，说明租房比买房更经济。 如上所述，出租人都是实际的居住诉求，购买者中是投机诉求，房价租金比高证明投机诉求超过实际的居住诉求，有一定的泡沫。 资料来源: numbeo，如金融研究院的资料来源: numbeo，如金融研究院2，微观角度，1000万人在各国核心区能买到什么样的房子？ 宏观数据更全面，但可能意味着越来越多的误差。 我们可以再从微观层面做出感性的应对，有时反而更接近现实。 微观只是两个构想:一个是同一个地区和房子对房价，另一个是同一个价格对房子。 我们把这两种做法结合起来，从购买者的角度出发，假设现在手头有1000万左右的预算，投资对象仅限于世界各大城市最核心的金融区域，寻找可以购买的房子自下而上地应对，从而满足世界各地的房价。 1、香港:中环汇丰贤居 ； 总额991万 ； 两卧实用面积41平方米香港国际金融中心附近的中环太平山高街1号住一所住宅，年龄12年，底层西向，建筑面积615尺(合57平方米)，实用面积443尺(合41平方米)，实用率72%，总额1150万港元 但是整体配套已经到位了。 一是交通设施方便，离最近的地铁站西军营500米左右，步行到国际金融中心15分钟，共有多条公共汽车路线通过，不到30分钟就能到达铜锣湾。 二是教育资源丰富，附近有17所小学，离香港大学约1公里。 三是生活配套齐全，附近有卜公园、上环体育场、西军营邮局儿童游乐园等设施，可以供休闲娱乐。 图片来源:中原地产2，伦敦:伦敦金融城park vista tower公寓 ； 总价925万2卧2浴 ； 80平方米的伦敦金融城park vista tower 2卧室现代公寓，年8月竣工，装修简洁舒适，位于14楼，中高层，视野良好，可以俯瞰伦敦壮观的景色，室内面积80平方米。 park vista tower公寓交通便利，位于伦敦中心城市，步行5分钟即可到达wapping station，有去金融街和金丝雀码头的方便交通路线，约15分钟即可上车。 wapping区教育资源丰富，有16所幼儿园和托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校、皇家玛丽学院和伦敦城市大学两所大学。 图片来源:欧洲采购网3、新加坡:金融中心滨海湾嘉御苑总额1009万 ； 三卧两卫 ； 112.6平方米新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓，年1月竣工新房，装修，房屋面积112.6平方米，总额211万新货币(约1009万人民币)，单价8.96万/平方米。 嘉御苑公寓交通便利，位于中心区域第三邮政区，开车5分钟到达乌节路购物区，步行10分钟到达红山地铁站( redhill )，4站地铁到达中央商务区cbd，附近有伊丽莎白医院，项目 教育资源丰富，有亚历山大小学、女王镇小学、颜永成小学、克信女中、红山中学等多所中小学和新加坡国立大学、新加坡理工学院、新加坡管理大学等高校。 照片来源:链家4，上海:陆家口附近世茂滨江花园 ； 总额950万 ； 一室两厅 ； 85.07平方米陆家口附近世茂滨江花园一室二厅，2009年建成，完工，五不唯一，建筑面积85.07平方米，总额950万，单价11.17万/平方米。 世茂滨江花园位于内环核心区域，有4条地铁和4条公共汽车路线通过，其中离最近的9号线商城路1000米左右，1站地铁可到达陆家口金融中心，附近2公里范围内大型三级甲等综合医院上海市东方医院 教育资源高质量，有浦东新区明珠小学、浦明师范附属小学等要点小学。 生活娱乐配套完整，离上海第一八百人的伴商圈不到1000米。 图像来源:链家5，北京:金融街晶华小区总额1000万 ； 1居室 ； 78.24平方米金融街西城晶华区装修居室，2008年建成，满二不是唯一的，建筑面积78.24平方米，总额1000万，单价12.78万/平方米。 晶华小区在二环内，离金融街不到800米，小区西门是公共汽车站，有三条公共汽车路线，西边有地铁2号线阜成门站，东边有地铁4号线西四站和灵境胡同，都在1000米以下。 周边教育资源丰富，有实验二小幼儿园(有名幼儿园)、北师大附中(北京市第一所要点中学)、北京八中(北京市示范要点中学)、中央音乐学院(中国最高等音乐学院)等要点学校。 周边齐全，医疗条件良好，离北京大学人民医院(白塔寺院区) 500米左右，离北京协和医院西院1000米左右。 生活娱乐很方便，小区的西侧离金融街购物中心约800米，到西单百货公司约1500米。 图片来源:链家6，纽约:曼哈顿下城flatiron公寓 ； 总额920万 ； 1居室 ； 66平方米纽约曼哈顿下城区与华尔街相邻的装修居室公寓建于1989年，总额920万元，招聘面积66平方米，单价13.94万元。 公寓位于曼哈顿市区的繁华街道，拐角靠近华尔街，交通非常方便，第6街地铁和第14街地铁f、m、l、1.2.3号线和第14街地铁和第9街地铁pan 周围的教育资源丰富，纽约排行榜no. 6，全美排行榜no. 38的new explorations into science，tech and math high school和纽约排行榜no. 10，全美排行榜no.68 图片来源:北美购买网络7，深圳:福田区雅赞居 ； 总额990万 ； 两室二厅 ； 86.99平方米深圳福田区cbd附近雅赞居，完工，2室2厅，2004年竣工，总额990万元，建筑面积86.99平方米，单价11.38万元 雅赞居在市民中心附近，移动交通方便，100米内有3个公共汽车站，有多条公共汽车路线通过，不足2000米的范围内有9个地铁网站，离最近的岗厦北和市民中心站约500米。 周围聚集了大量的教育资源，园区内有维多利亚双语幼儿园，对口的天健小学是深圳市的一级要点学校。 图片来源:链家8，旧金山:旧金山湾区蒂伯公寓 ； 总额1019万 ； 三卧两卫 ； 198平方米旧金山湾区蒂伯伦精品公寓，装修，三卧2卫，建于1990年，总额1019万元，室内面积198平方米，单价5.15万元。 蒂伯龙公寓地理位置优越，面向旧金山湾，通过shoreline park后海边、碧海蓝天、景色优美。 生活很方便，步行10分钟左右就可以到达购物中心。 有多个连锁购物中心，可以满足日常生活的诉求。 而且这个地区是顶尖学区，有很多满分的学校，包括十分小学bel aire elementary school、十分中学del mar middle school、十分高中redwood high school等。 照片来源:北美购买网9，巴黎:中心商务区拉德芳斯附近最上层公寓总额926万3卧2浴176平方米巴黎中心商务区拉德芳斯购物中心附近的最上层公寓，3卧2浴，总额926万元，套内面积11 公寓离巴黎商业中心拉德芳斯只有5分钟，移动交通方便，附近的地铁、公共汽车等主要交通中心非常方便。 图片来源:欧洲购买网络10，波士顿:市中心公寓 ； 总额1049万 ； 一卧一浴 ； 83平方米波士顿市中心建设成年高质量公寓，一卧一浴，总价1049万元，室内面积83平方米，单价12.64万元。 公寓位于市中心的downtown crossing街区，靠近地标性建筑千年塔和波士顿公园，离波士顿金融区只有几分钟，最近的公共汽车站和地铁站不到100米，交通非常方便。 教育资源丰富，包括adams elementary school、josiah quincy elementary school、eliot elementary school等多所中小学。 图像来源:北美购买网络11，东京:新宿区富久町tomihisa cross comfort tower公寓 ； 总额930万 ；  ； 三卧一浴 ； 75平方米的东京新宿区建成于全年的tomihisa cross comfort tower公寓，三卧一浴，位于47层，视野极好，可窥视东京夜景，总额930万元，室内面积75平方米，单价 公寓位于新宿区富久町，交通非常方便，可以坐三站和三条线。 最近的车站是新宿御苑前站，步行9分钟就到。 周边设施齐全，靠近超市、托儿所、商业设施等，生活方便。 图像来源:亚洲购房网络三，总结结论，对象结论已经明确:第一，从绝对水平来看，中国内核心城市的房价在世界上位居前列，仅次于香港、纽约、新加坡。 如果消除建筑和采用面积的差距，北京上海深房价几乎是最高的，仅次于香港。 第二，从相对水平来看，中国内地核心城市的房价是世界上最高的，修改后的房价收入比和房价租金比超过香港，京沪深房负稳居世界前三。 第三，如果房价不能进一步上涨，现在的租赁收益率会显着降低，房地产做投资品的属性会越来越弱。 第四，世界上大部分核心城市都面临着高房价的问题，特别是中国香港比内地房价高得多。 不能用单纯的房价高低、收入或租金比来评价房价是否合理。 即使有泡沫也不一定会崩溃。 至少短期内做不到。