财讯：工业厂房改造除了文创园区还能如何做？重点是什么？

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继续关于前期万科放弃“万村计划”的话题，美孚研究院产业研究中心重点探讨工业土地和现场更新利用的相关问题。 这个行业讨论了多年，现在的快速发展背景和市场诉求明显发生了新的变化。

我们谈论工业的再利用时，一般考虑在旧现场改造的创造园区，例如在原工部局和杀厂改造的1933，在原上海汽车制动企业改造的8号桥等。 公众普遍评价了这种再利用方法，但业界开始研究这种再利用模式的一些弊端。 例如，过于封闭的运营模式与周边社区割裂，成为新时代的“大院”。

因此，进入新市场的改造项目如何处理传统模式的制约，现在需要清楚地考虑。

各主要城市普遍存在的“缺口困境”极大地刺激了库存“工业用地”的切入点。 公开数据显示，工业用地约占地方土地总量的1/4-1/3，超过了世界发达国家工业用地在非农用地中的比例。 这个矛盾在北上广深看起来更明显，所以如何进行工业用地的二次开发成为重要的课题。

另一方面，在工业用地提高坪效果方面，受到冲击最大的可能是整个办公室市场。 今年以来，上海写字楼的租金持续下跌，空搁置率持续上升，现在达到了惊人的16.8%。 以往，市场办公产品主要是写字楼和灵活的商务中心(一般是从现场改造的)，两者虽然有竞争，但越来越互补，但共同办公室的出现涵盖了重要的两种诉求主体、初发型公司和成长性公司。 那么，“新晋”工业用地的二次开发需要仔细考虑如何在这个白热化市场上开辟血路。

政府不会视而不见。 年上海、广州、深圳等多个城市陆续出台了工业建筑改造比较的实施方法。

广州发布《旧现场更新实施办法》时，统计市区的旧现场面积竟然达到188.03平方公里，约占全市低效使用面积的1/3。

上海将发布专业的《盘活库存工业用地实施办法》，提高土地综合效益。

深圳也要通过“加强和改善城市更新实施的暂行措施”，迅速向旧工业园区发展质量。

北京多年来积极退役240余个老工厂，转型再利用，总结了以朝阳区为代表的“5544”实践开发经验……

确实，最近两年，工业建筑的重新开发在大城市稳步推进，但不得不说商业上可以自我接触，用途可持续，环境高度融合，建筑改造口碑良好，可以为其他类似项目提供参考经验的例子是凤毛麟角。

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当然，首先必须承认的是，我国大部分工业建筑始于改革开放后，历史年代本身有限，没有什么保护价值，普遍使用的“大拆除建设、推复位”模式看起来粗糙，但大部分不方便， 当然，国家和社会需要逐步建立相应的组织机构，完成工业建筑遗产价值判断系统。 但是，关于再利用，国内通常积累了博物馆再利用模式、创造性产业园模式、工业文化公园模式这三种模式。

第一个是“时间胶囊”，功能停留在保留上，建设后没有足够的人流，保留价格不高。 第三，作为国内城市普遍不足的公共设施的良好补充，值得称赞，但由于体量巨大，经常成为市级公园，因此限制了其复制性(毕竟很多城市需要重新开发的工业建筑有几百几千座)。

第二种模式近年来在各城市被广泛宣传，成为再利用的“标准配置”，但缺点和限制也变得明显。

例如，创意产业园正在成为服务行业的“工业园区”，其功能逐渐远离周边社区，远离园区的对外形象和物理上远离公共园区，成为新时代的“大院”。

政府拘泥于对创意产业的支援，通过交替和补充开发等很难及时更新园区内的产业结构，园区的生产长时间低于该区划的价值。

再开发后的创造产业园区缺乏对原工业的尊重，参观者和采用者都无法从改造后的建筑场景中获得基本的工业史语境，建筑的遗产价值也难以保存和体现。

除了中心城市内等待大量改造的工业建筑外，中国许多中小城市现在面临着工业(矿业)衰退带来的产业转型(甚至萎缩)，这个地方政府需要能够兼顾经济和社会的开发样本，应对工业建筑再利用带来的全面挑战 在海外很多城市积累的历史经验(或教训)应该可以看到荷兰阿姆斯特丹de hallen电车仓库的改造。

de hallen电车仓库建于1901年，建设中大量采用桁架结构，宽度从9米到21米，整体形成了细长的大厅( hall )。 建筑结构上的高墙物理划分了电车仓库和周边社区，实际上de hallen在近90年的运营期间与周边环境分隔开来。 1990年隶属于电车仓库的市政运输企业决定离开这里时，该所在地的政府高官收集了周边居民的意见，开始考虑将来的用途(当时建筑师注意到了其巨大的改造价值，电车仓库认为是“装有珍珠的牡蛎”)。

当时，de hallen是荷兰唯一原封不动的电车仓库，也被列为荷兰国家历史文物建筑( national monument )。

图1 :电车仓库的内部桁架结构是项目后期改造后保存的关键

图2 :电车仓库被很多大厅的高墙包围，近百年来只有市政运输企业的员工进出，成为物理空之间的“大院”。

但是，在1997年市政运输企业彻底转移后，政府依然没有讨论现实可行的再利用方案，因此决定了对外租赁2年。 许多初创企业、艺术家、音乐家、舞台设计师、电影企业、商店来到租户，分别占据车站仓库的一角，结果意外地，两年的租赁期被多次延长。 许多电影企业认为这里是完美的拍摄场所，设计师在这里展开时装表演。 阿姆斯特丹公共传输博物馆进入后，甚至准备常驻在这里……这些租户认为这里是以低价经营商业的地方，只是想利用这个室内空之间，维持这个历史，

到2006年，两年的临时租赁最终延长到10年后，市政当局最终清除了空租户。

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但是，在开发准备中，为了适应金融危机，市政很难筹措足够的经费来改造开发这个项目---电车仓库谁也决定不了，结果阿姆斯特丹的流浪汉们(他们是squatter，擅自占领者) 他们占领了3号大厅，搭帐篷睡觉，在废弃的公共汽车上开咖啡馆，在车站屋顶的洞里建花园用雨水浇花……车站仓库内植物横行，鸽子和害虫到处筑巢，墙壁和屋顶破烂不堪。 德哈伦站仓库的拯救和改建刻不容缓！

figure 3:de hallen是修复前的外墙部分，斑驳脱落，改建成了酒店门口。

图4 :车站仓库改造前，内部长期失修，已经相当破败，雨水横流。

图5:de hallen改造前的内景之一，屋顶破洞下的植物疯疯癫癫，被流浪汉们视为“小花园”。

figure 6:废弃的公共汽车被改造成“咖啡店”，旁边摆着桌椅。

最终，周边居民、改建承包商、未来租户、建筑师、市政等利益相关者共同成立了企业tramremisedevelopmentcompany ( trom )，主导了这个项目的开发。 他们看到de hallen走向了这么多年荒废的边缘，重新改造其未来后的复兴目标反而很明确。

1 .尽快建设阿姆斯特丹城市西区的新的、可持续的、高质量的综合体，越快越好。

2 .改建后的项目必须响应附近生活的诉求，但必须承担国际化城市功能的一部分。

3 .必须在财务上可行。 包括建设和运营两方面，不能依靠补助金和捐款。

4 .彻底贯通出入口和周边环境，成为物理形式上的公共区域。

需求确定后，建筑师的工作目标和方向也会明确(实际上建筑师的工作开始得更早)。 他们首先详细记录和拆除车站仓库建筑的现状，同时在这个认知过程中开始设想修复后建筑空之间的采用场景和界限。

总体上从“经济效用”和“空”之间”两个维度明确建筑内不同地区的未来功能——指导改建的考虑因素按重要程度排序:财务收益率、功能实现和美学改造，改造设计中常见的预算失衡和主观审查

根据这一改造思想，建筑师在后期改造风格上总体上是“简单”、“有效”的:除非满足将来租户固有的功能诉求，否则不会对建筑主体框架进行评级。 通过把事业的主要部分放在建筑的细节上，精心设计内部的新部分，融合旧建筑，达到整体和谐的效果。 最终的方案追求在“技术美学功能”( technical，aesthetic and functional )上的统一，但实际上是以“功能”指导“形式”，例如指导将来租户的视觉事业室( studio )。

建筑师往往是改造项目的灵魂，即使项目方面的需求很明确，他们如何理解和执行需求也可能是决定项目未来成功的关键。 de hallen车站仓库的建筑师andré van stigt最终对该项目的改造给予了高度评价，并获得了年度欧洲文化遗产奖( cultural heritage/europanostraaward )和许多其他奖项。

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当然这个项目的成功改建离不开承包商的深入合作。 他们和建筑师一起投入项目改造，全程及时响应，互相合作，保证了项目改造的切实可行性。 当然，承包商的合同包括今后10年的维护价格，因为要求几乎统一考虑项目的改建和运营的损失价格。

但是改造的困难总是不可避免的，最大的问题依然是融资。 项目方trom出于长远考虑，没有降低建筑改造后的采用标准。 led照明、地板采暖和制冷、通风系统和wko节能系统( warmte- en koudeopslag，项目最终能耗为每平方米每年12欧元)，这些面向未来的建筑配套设施提高了最终改造价格。 在更严重的金融危机后的一年，银行一般收紧了贷款。

项目方trom最终从荷兰国家修复基金( national restoration fund )得到了低利率贷款的启动资金，但项目和建筑师在改造中在阿姆斯特丹图书馆、vondel酒店、ntvf (荷兰的 项目端获得了预先锁定的租赁，如arkin / roads / recycle (自行车企业)、beeldend gesproken (美术馆)和stadsherstel / amf (建筑修复企业)。

改造的项目建筑面积为2.2万平方米，其中包括6000平方米的地下停车空之间(包括165个汽车停车位和600辆自行车的位置)。 整个项目的改建价格达到3760万欧元(约每平方米1450欧元)，其中3220万欧元用于建设工程和设备的安装。 其中40%的融资来自国家修复基金和银行贷款，另外40%来自民间投资(给予5%的固定收益率)。

项目从开业前开始通过销售停车场和通道得到740万欧元的退款(约占总投资的20% )，同时开业后租用85%的面积，另外引进的图书馆、育儿和教育机构和社会事务机构，项目可以获得一定的税收减免 项目方trom承诺保持至少10年的运营，预计每年的租赁收益率将达到6%。

de hallen项目经过改造后，在行业上满足了很多需求，最终取得了巨大的成功。 不仅成为周边居民的新日常活动中心，还被称为阿姆斯特丹西区的新“媒体、时尚、文化、手工艺品中心”，可以说真正实现了复活的效果。

图7 :项目改建完成后的整体布局图

图grote passage是整个项目的生命线，连接前后两个广场，除了hotel de hallen和托儿所，达到了所有商户的进出口。 由于如此强烈的公共性，通道成为了当地商品展示、艺术品展览、电影大厅红地毯和时装表演的理想场所。

图9:1号厅( hall 1)内的小图书馆包括咖啡店café belcampo，成为周边社区居民的日常活动。

图10:1号大厅有酒店hotel de hallen，有57个房间，包括酒吧餐厅，独立出入口通向外广场。

figure 11:1号厅内有媒体企业een media，是荷兰最大的在线出版社之一，重点是向14~50岁的女性宣传时尚、美容、健康、生活习惯等产品。

图12:2号大厅( hall 2)内是电影院，一共由三个大厅和六个小大厅组成。

图13:3号厅( hall 3)是各种美食的聚集地，有来自世界各地的著名小吃，其中包括两家独立的餐厅和一家酒吧。

图14:4大厅( hall 4)是制作企业，也可以用于举办大规模的派对、晚宴、婚礼等。

图15:5号大厅是艺术和手工艺品中心，此外还有牛仔实验室、美容中心、带游乐园的托儿所。

图16:6号厅( hall 6)也是公共通道，可以直接通向地下车库的自行车区。

图17:7号大厅( hall 7)包括一点艺术品店、自行车店和其他商店。

结语

荷兰人自己也认为de hallen项目的成功改造是本国类似项目的标杆性成果，它创造性地不依赖政府的补助金、捐赠和专利经营，依靠独特的设计和市场发现的内在力量平衡项目整体，并与此同时 现在已经成为阿姆斯特丹西区最好的约会场所之一，相信每年有100万人(每天3000人)的访问者。

其经验遗产应该在国内城市广泛借鉴。 过去30年中国城市的迅速发展总是以建立新城或新区的方式处理问题，但迟早我们要面对市内的旧建筑。 世界越来越受虚拟数据支配，但我们生活在无法移动的基础设施中。 正视古老的工业建筑，能把腐败变成魔法政府和机构的东西，应该得到越来越多的赞扬。 虽然看起来不像在平地上盖高楼那么雄心勃勃，但它能积极地融合很多需求，创造性地处理问题。 这确实包含了沉默、自信和强大的智慧。