财讯：房子的保质期，可能还不如你

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原件应该去周刊广东汕头的老小区 图虫的想法是，如果维持更新换代的速度赶不上折旧的速度，现在看起来还年轻的房子很有可能在几十年后成为下一代的“老破大”。 但是，7楼的旧楼梯房间可以一步一步地爬，但在电梯停着的30楼电梯房间里，很难通过步行爬建筑物实现每天的移动。 你家可以住几年？ 通常，根据中国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这个数字在商品房产权意义上是70年。 明年正式施行的民法建议，70年期满后自动继续。 如果房东不自己搬家，住一百年听起来没问题。 但是现实往往不是这样，房子老龄化的速度比你想象的要快得多。 通常，我国普通房子和建筑物的设计采用年限只有50年，交房340年内走向老化的房子比较多，刚刚超过十年周期，当然维持意识跟不上衰退速度的下一个新小区。 青岛四方区的老房子 瓢虫的想法于今年7月发行了《全面推进城镇老小区改造的指导意见》，建议到2025年基本完成有待改造的城镇老小区改造任务。 所谓的“旧”，首先出现在房间的年龄上，它们的建设时间都是到2000年底。 这样计算的话，最年轻的老小区采用了20多年。 如果住在那一年结婚的房间里，到了今年，主人的孩子只不过是以最快的速度长大了，但住的房子已经踏入一半成为中老年人，居住体验急速下降，内外都需要“变脸”。 家三四十岁，已经“年老色衰”了吗？ 除了比较干净剩下的精加工或二次装修的房间外，很多20年的老房子户型设计和室内配套相对落后。 房地产界有更广为人知的绰号“老破小”。 顾名思义，年纪大了破了，面积还普遍小。 “梦改造家”曾经有过委托改造的主人公家有五口人，住在20世纪70年代建的上海丈夫的房间里，采用面积只有38平方米的例子。 户型是老房子常见的“刀柄式”，南北不透明，从阳台走到门口只需要13步。 在上世纪的设计认识中，想在这样的小户型空之间设置卧室、客厅、厨房、厕所、阳台等各种功能区，最简单粗暴的是尽量压缩后四者的占地面积。 户型图，通道是餐厅。 “梦改造家”从最初搬家的3口之家，到现在的3世同堂，人越多，住在空之间就越迫在眉睫。 祖孙三人长期挤在2m (长)×1.35m (宽)的床上睡觉。 每天晚上，爷爷奶奶都可以先搬桌子，然后摆好长椅，铺好泡沫板后铺床，经过很多步骤，为身高1.78m的孙子折腾落脚的地方。 辛苦了才能睡觉。 《梦改造家》不仅晚上睡不着，家人还面临着各种麻烦。 整个房间只有厨房和厕所两个下水道口。 放置在入门通道的洗衣机需要排水时，只能接收最近的清洗池。 顶层和水箱的落差小，水压低 为了避免水峰，爷爷奶奶每天白天在厨房烧水，颤抖着把整个锅的热水送到厕所的浴缸里。 建筑物整体的外壁铺设了薄的预成形件作为隔热和保温的措施，但几十年前，这些措施已经失效了。 卧室的冬天冷风直吹，夏天在阳光下很热。 上海静安区的老房子 /图虫的想法自不必说，这种“千疮百孔”的极端情况可能是一个例子，住在老房子里的人多少有相似的“疼痛”。 比如，一到晚上，走廊就一片漆黑，诱导灯已经坏了好几年了，没有修理过。 如果你忘记在楼上浇水，家里的天花板可以在短时间内被淋湿。 上班时间外开车时，最害怕和邻居“在狭路相遇”，一不小心两者都“进退不得”……另外，很多老小区没有专业的物业管理，看门人只有一个爷爷，社区每月象征性地有几个钱。 公共设施老化、绿化环境恶化等各种困境几乎无法处理，没有必要提到影响个人居住体验的室内漏水、噪音等“小事”。 在旧住宅区，衣服晾在室外 图虫的想法更严重的是“老人的颜色衰退”，老房子本身的质量问题也在逐渐显现。 一位豆瓣网民拿到了浙江嘉兴老城区的老破小一套，但室内环境真的“惨不忍睹”，她不得不亲自“爆改”(二次装饰)。 拍打掉墙面后，混入墙壁砖结构中的石灰和黄沙散落一地，去除瓷砖和墙纸后也有可能直接掉下来，工人师傅只能用水泥重新加固。 撕下墙纸后，灰土层直接露出来了。 豆瓣今年5月，广州番禺区乳芳园区某大楼7楼的整个外墙在“龙舟水”期间风雨无阻。 脱落的碎片破坏了楼下的木桌子和沙发，墙壁内部的红砖也裸露出来，周边有两个裂缝。 楼上楼下和路过的居民无论如何都吓一跳 据《南方都市报》报道，该小区于1990年代交往。 这座大楼的外立面都用黄沙粘连，墙面裂开容易流失泥沙，又刮了多年的风下雨，墙体已经出现了空鼓现象。 墙面已经露出来了，红砖看得很清楚。 南都n视频住宅是一个大步骤，质量也是日本野村证劳的经济学家拆除了中国多年的新建筑面积，结果表明现存房屋的22%是2000年前建成的。 深圳市房地产研究中心的统计数据显示，中国42%的城市住宅建于2000年前，16%建于1990年前。 也就是说，我们现在能看到的至少五分之一的房子是20世纪80年代或以前建造的。 广州的老城区，左边是典型的旧楼 图虫的想法过去，我国长期实施福利分室制度，仿照苏联“赫鲁晓夫楼”建设的筒子楼在全国各大城市复制粘贴。 有数据显示，从1949年到1977年底，我国城市累计住宅建筑面积为4.93亿平方米。 但是，到改革开放为止，城市居民人均住宅建筑面积还不到7平方米。 筒子楼走的是极其简单的风格，生产和建设的速度快，价格低，多使用“水泥+预制”结构。 由于建材不足，用毛竹代替钢筋的操作并不罕见。 到了80年代，面积几十平方米，拥有独立厨房后卫的单元套房取代了闹市区的单间 现在，在风雨中摇晃了几十年的筒子楼和丈夫的房间就像墙壁剥落、窗户变形、电线裸露的样子，很多在去年的“临时小屋的翻修”中被“大解体”。 挂在筒子楼各家垃圾上，多年堆积的煤烟、油污、灰尘早就把白墙染成了灰墙。 打开充满人情味的记忆掩盖羞耻，窥视不到低品质的居住环境。 图虫的想法是1980年，中央正式提出住宅商品化政策，说“允许个人住宅建设、个人买卖、个人拥有自己的住宅”。 同年1月，深圳经济特区房地产企业奉命成立。 当时深圳打了补偿贸易的“镶边球”，与港商合作计划了全市第一个商品房住宅区东湖丽苑。 以此为榜样，经济体制市场化改革后，房地产公司像雨后春笋般纷纷抬头。 1991年，北京从事房地产开发的公司有3700家，一年后，这个数字达到了17000家。 1992年，仅海口一市房地产开发面积就达到了800万平方米。 1996年，全国房地产开发投资3825亿元。 两年后，中国全面停止了住房实物捐助，商品房逐渐成为中国人的主流安居选择。 不仅是那个年代，现在每年都有很多商社落地。 图虫的创意屋层出不穷，但质量有点跟不上。 当时，商品房的市场刚发芽，在一点私有土地和建筑企业中，设计师和工人是暂时被拉上来工作的业余人士，很多农民没有学过建筑设计的草根设计师和锄头就成为瓦工。 除此之外，当时的建筑质量、施工技术规范，与今天相比还不完全。 由于砖墙柔软无法固定窗帘架，广州南华村某小区的居民自1999年搬入以来，有消息称客厅和主要卧铺无法挂窗帘。 年4月4日，浙江奉化居敬小区内，一栋居民楼轰然倒塌，事故最终造成5人受伤，1人死亡，这座楼竣工还不到20年。 在奉化居敬事故中，被救出的最后一个女孩接受了切断手术。 /《东方时空》媒体调查显示，在倒塌前的几年，这栋楼出现了墙壁裂缝、钢筋暴露、油漆层脱落等“前兆”。 1997年7月，根据大楼工程质量评定表，该大楼质量合格，但在去年1月的复查中，混凝土、砂浆等的强度被认为低于设计水平，工程质量被判定为不符合标准。 对许多普通家庭来说，房间的风险就在这里。 无论开发商最终交付的房子成品如何，业主必须按照收据全部领取。 20多年后这座建筑物可能“不符合标准”。 更悲惨的是，房子还没盖好，小房地产商已经卷着钱跑了，离开烂尾楼，业主们想哭。 沙盘卖场 图虫的想法自不必说，在开发者眼里，能够迅速扩大规模、回收资金、加快开发周期的预售制度是另一种形象。 现在的新居，20年后的“老破大”即使是房地产商可以信赖的东西，但是房子已经盖好了，已经装修好了。 如果没有几十年一日的持续维护，就无法避免急速衰退成为老破小的命运。 在市场化之前，居民小区都是单位自管，基本维修由单位出钱为人服务。 现在，随着体制改革，许多机构的制度和人员已经“更新”，在职职工不能在极少的家庭院，许多老小区的基础公共服务只能长期依靠街道和社区。 即使是购买不动产的自营住宅区，在大修项目中的支付能力也很困难。 在前面提到的广州乳芳园区，墙面脱落后两个月没有人解决，居民必须向当地媒体报告。 因为滑落和裂缝都在大楼的外立面，所以属于公共区域，但这个小区是广州最早的商品房，过了保修期，没有设置公共修理基金。 平时收取的物业费不足以支撑墙面的修理费用。 在老小区的微改造项目开始之前，房地产只能提供“可以提供修理方案和联系施工团队，但费用由业主自己承担”的处理方案。 在旧小区，裸体红砖屡见不鲜 图虫的想法早在年底，住建部就在全国15个城市开始了旧改革试验。 今年的两会提出，每年新改造3.9万个城市旧小区，支持增设电梯，迅速发展饮食、清洁等多种社区服务。 但是，这样的过程必然伴随着很多难点 在加装电梯的例子中，如何征求意见、如何分摊费用、谁先组织是一个很难处理的问题。 为了迅速推进改造，很多地区只要把附加条件从1票否决制变更为三分之二同意即可。 如果邻居长时间不能达成协议，加装电梯的计划就会中止。 老小区里老人很多，但这些老房子建设当初没有考虑房东变老，现在留下了适合老化的改造空之间自然也很少。 厦门某大楼投入加装的电梯4年后，出现了基础塌陷、墙裂、电梯外倾等危险。 厦门后江源路71号居民楼建于1988年 年3月，引进了加装的电梯，4年后，问题频发。 厦门广电也发生了同样的矛盾多次新小区的维护。 大部分房地产商迎合市场，即使销售结束，也有人感叹从10年到30年后没有放眼。 顺便问一下，“利”字在头上，如果没有相应的限制，没有人会考虑业主进入10年、20年后的话吗？ 根据去年的屏幕复印件“地区难以恢复衰退时”，这些只有10岁、20岁的房子也陷入了“地区居住质量下降-维持不足、物业费拖欠-居住环境恶化”的恶性循环。 走廊被占用，车越停，绿化带就越裸体。 无论是调用公共修理基金，还是组织业主大会和业委会的投票，在体量越来越庞大、物权逐渐分散的现代高层小区都不容易。 房地产企业不能说想通过提高物业费来改善服务质量，但不小心被锣鼓送去了“你能做什么，收费第一”的锦旗。 如果赶走“坏房地产”，小区老板一定能迎来春天吗？ 小区早期业主搬家，租户增加，修理费用上升，新房地产能否按时收取物业费还是未知数，如果业主委员会自己处理，很多人越来越多，杂乱的小区，互相撕逼吗？ 有多少单元可以多次维持绿化？ /图虫的想法在一些人眼里，最坏的情况是到了年龄以后政府会来兜风。 因此，居住环境持续下降，能再买一套的人搬进来，住着没钱换房子的业主。 这些高楼建成时是“豪宅”，如果维护不好可能会一步一步地走向“贫民窟”。 换言之，如果维持更新换代的速度赶不上折旧的速度，现在看起来还年轻的这些房子，几十年后很可能会成为下一代的“老破大”。 但是，7楼的旧楼梯房间可以一步一步地爬，但在电梯停着的30楼电梯房间里，很难通过步行爬建筑物实现每天的移动。 高层住宅，水泥森林 图虫是个主意，但魔法是，有些人担心买郊外的新房子20年就老了，但有些人用1200万元买了市区旧住宅内39平方米的黑暗地下室。 那是因为它与“宇宙中心小学”北京宏庙小学的学位相结合。 根据最新政策，从今年7月31日开始，拥有高质量教育资源的西城区实施多学校切割，买学区室也不能保证学位。 很多父母决定致力于最后的机会，有媒体访问，在今年“五一”的长假中，宏庙小学所在的金融街领域每天可以成交8~10套二手房。 学区房，买只是为了占个洞 微博上有账本。 在谁心中，拆除现在的六十七层旧建筑，原地盖二十层新住宅，房地产开发还有利，但这些动不动就230层住宅也迎来了旧的一天，怎么改造，谁改造？ 也许又是另一波解体建设的 但是，当大楼的高度为了好处必须增加一倍的时候，有很多年轻人动员六个钱包买房吗？ 古人说:“人生不到一百，总是怀着千岁的忧虑。” 但是，现在很多院子里的花积累在入住新居后不到几年，就必须考虑不动产的更换问题。 也许是因为居住面积，住宅区，孩子上学，可能是因为越来越低落的居住体验。 在这样长时间重复的担心中，很多人和他们家一起变老了。 “垃圾建筑”时代的到来”200502、21世纪经济报道“浙江奉化倒塌居民楼设计方案:按50年标准设计”04、每周质量报告“我们身边还有多少“定时炸弹”04、南方周末“北京高龄老楼去哪里？ 01、千龙网“转身1980”“这个局长，拿着金饭碗吃饭！ ”。 住宅商品化的大胆试验》12、中国房地产报《改革开放40年房地产业欢迎城市居民人均住宅面积增长4.5倍》12、每日经济信息《老楼蝶变》201902、北京日报《本小区难以恢复衰退》201905 深圳一福利房小区见证老化》201907年，南方都市报《关于数亿人的旧变化，对楼市有什么刺激？ 》201907，南方周末《厦门一居民楼安装电梯后，地基塌陷，墙裂了！ 最新进展来了”04、厦门广电“轰鸣，广州30年老小区的外墙突然风雨交加！ 07、南方都市报作者|原题:《房子的保质期可能不如你》』