财讯：二手房买卖合同的32法律重点+3个典型范例｜转需

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资料来源: 32个重点源微信公众号《法学备忘录》，实例部分由《北京三中法院风景线》转换:法务之家特别是本期注明“源”或“转换”的作品均转载新媒体，版权归原作者和原来源。 共享的副本是作者个人的观点，仅供网民学习参考，并不代表本期的观点。 1 .二手房买卖合同纠纷事件的部分原因是卖方试图提高房价而拒绝履行合同，卖方故意延误，或者及时与买方合作不办理相关手续，买方无法按期租赁，无法履行合同。 其他部分是在购买者签订合同后完成履行之前，因没有购买资格或受贷款金额限制而没有继续履行合同的能力，所以起诉解除合同、返还存款或购买费用等。 另一个是部分中介机构提供的合同复印件的主要条款约定不确定，无视或故意回避首付的支付时间、还款解除手续的时间、银行面试的时间等约定的期限。 期限约定不确定，房屋买卖合同未能顺利履行，引起了买卖双方的争论。 2 .由于好处很大，买卖双方矛盾激烈，无论是提高房款继续履行合同还是支付违约金，双方需求预期差距都很大，调解难度很大，以调解方法结束的案件只有20 %左右。 3 .房屋买卖合同不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条关于不动产纠纷专属管辖的规定的，依照民事诉讼法关于合同纠纷管辖的规定管辖 (最高院判例:方案编号:()最高法民申1175号) ) 4、约定履行合同的地方，以约定的履行地点为合同履行地。 合同对履行地点没有约定或者约定不确定，纠纷目标支付货币的，接受货币一方的所在地是合同履行地。 交付不动产的，不动产所在地是合同履行地。 其他目标是履行义务一方的所在地是履行合同地 即时结算的合同，交易行为地为合同履行地 合同未实际履行，当事人双方居住地不在合同约定的履行地的，由被告居住地人民法院管辖。 (民事诉讼司法解释第18条) 5、房屋买卖合同的履行需要买卖双方合作办理各种手续，但合同中并不是所有手续都约定好的，在合同中没有约定好的手续的情况下，买卖双方经常通过中介机构或者自己电话联系。 为了在此案审理过程中买卖双方举出录音、微信截图等证据说明交易过程，此类证据需要司法鉴定。 6 .购买二手房必须首先确认现有的户口登记情况，确认是否是卖方本人及其家人的户口。 这关系到卖方能否实际转移户口。 卖方取得房屋产权时通过二手房交易的话，登记的户籍可能是前手房屋买卖合同的卖方，在这种情况下，卖方不能客观地履行转移户籍的义务。 7 .共同居住的家族以自己的名义把其他家族名下的房子卖给别人。 这个行为必须评价家里所有人是否有效，家里所有人是否事先知道，是否同意。 因此，人民法院必须结合房屋产权证明书、钥匙是否归房屋所有者所有、等价支付情况、买方实际是否占用房屋持续时间及相关证人的证词等综合判定。 (《最高人民法院公报》年第二期)8.必须约定违约责任，特别是超过一定时限后以日为单位计算的违约责任，这样可以促使卖方尽快履行义务。 此外，必须观察违约责任只能起到促使卖方尽快转移的作用.。 由于户籍转移类行政机关的行政职能，不属于法院的受让范围，发生不能转移的情况时，买家只能要求违约金或损害赔偿，不能达到通过诉讼强制对方转移户籍的目的。 因为户籍问题不会影响房屋的实际录用和搬迁登记，所以以此为理由要求解除合同也经常得不到法院的支持。 如果买方购买这所房子的目的是为了定居或上孩子的学校，可以在合同中以不按约定转移户口为合同解除的条件，如果这个条件成立，买方可以要求解除合同，起诉另外购买其他房子。 9 .涉案如果房屋登记了别人的户口，可能会影响房屋再销售时的价值。 此外，房屋转售时涉及该事项的违约责任。 即使买方自己没有提出定居的诉讼，也必须就该事项与卖方协商，并约定合同。 卖方也必须观察交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户口，以及自己是否能履行转移户口的义务。 现实上，在这样的事件中卖方的客观条件有限，所以往往不能履行这个义务。 这个违约责任在超过一定时限后多以日为单位计算，因此卖方如果不履行转移义务，将承担高金额的违约金。 10 .房屋中介机构对交易房屋能否上市交易、是否有共享、是否设定抵押权、国家机构是否采取强制措施、交易房屋是否出售卖方家庭名称唯一的住房、合同当事人是否具有民事行为能力 房屋中介机构违反忠实中介义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过失的程度承担相应的损害赔偿责任。 11 .第三者口头购买夫妻方名义不动产，购买者不仅要说明口头合同成立生效，而且要说明无权处分，其构成要善意取得。 (北京二中院()二中民终字第11634号) 12、在夫妇关系持续存在期间，父母为孩子出资购买房子支付的首付性质不明的，必须依法认定父母赠与夫妇双方。 (北京一中院()一中民再终字第07430号) 13，被称为房屋买卖，但应该结合房屋的全权属性、遗嘱文件等因素综合解体，认定双方之间实际形成了赠与的法律关系。 (北京三中院()北京03民终7576号) 14、在学区房买卖合同纠纷中，买方申请涉案学区房学位的行为保全，经审查符合法律规定的，法院可以裁定保全。 (北京海淀区法院()北京0108民初16170号) 15、夫妻方擅自转让共有不动产，与第三者交易的过程可疑，交易双方不能合理说明的，必须认定恶意贯通。 (北京二中院()二中民终字第01000号) 16、双方当事人根据同一款项与《商品房买卖合同》签订《借款协议》，约定在借款到期时偿还借款，《商品房买卖合同》不履行。 借款到期，不能还债的，履行《商品房买卖合同》。 合同、协议都依法成立生效的，应当认定当事人之间，建立商品房买卖和民间贷款两种民事法律关系。 这种行为不违反法律、行政法规的强制规定 借款到期后，借款人不能按期偿还借款 对方当事人要求履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十条关于禁止散布的规定。 (《最高人民法院公报》年第十二期) 17、借款合同双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，转换为支付借款本金和利息的购买价款，结算清算的，根据《中华人民共和国物权法》第186条规定禁止 该商品房买卖合同的签订目的，还 不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情况的，该商品房的买卖合同具有法律效力。 但是，对于转换为已支付的购买款的借款本金和利息额，人民法院必须结合借款合同等证据进行审查，避免当事人转换为支付了超过法律规定的保护限额的高额利息的购买款。 (指导例72号:汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦) 18、在学区房买卖合同案件中，买方申请保全涉案学房学位的行为时，审查申请人的请求权是正当的，且不采取保全措施就不能取得学位。 ()京0108民初16170号) 19、卖家卖掉房子后，倒卖他人，后来买家是否履行了必要的审查义务，是否支付了合理的等价报酬，是否与卖家有特别的关系等，后来买家和卖家是否构成了恶意贯通。 ()昆明一终字第35号) 20、用全名购买住房及贷款时，主张顶级名称协议无效，拒绝将住房权利登记在委托人名下时，法院同意双方达成的顶级名称协议的复印件及顶级名称协议 顶级名称协议被认定比较有效的情况下，是顶级名称协议约定的顶级名称协议，实际上是委托代理的复印件，必须综合考虑事件的其他事实来确认房屋的实际购买者。 ()河民初字第406号) 21、房屋买卖双方为了逃避税收必须签订“阴阳合同”，以低价的“阳合同”进行产权转移，损害国家利益，认定相应的价格条款无效。 《阳合同》其他条款不违反法律规定的，继续有效。 如果继续比较有效的条款与“阴合同”对应条款不同，则必须认定为与“阴合同”相关的内容变更。 ()海民初字第2192号) 22、受房地产新政和违约行为的共同作用，房屋买卖合同不能履行，双方当事人均有权解除合同。 当事人有违约行为的，仍然应当承担违约责任 人民法院在审理这类案件时，应当考虑房地产新政等因素，公平地认定承担大致违约责任的金额。 ()浙江甬民二终字第692号) 23、国家实行房地产新政，当事人已经预见到购房存在巨大的商业风险，合同中由于国家住房贷款政策的变化，房贷不再得到自己的承诺。 这种情况不是情况的改变，不能解除房屋买卖合同。 ()浙江甬民二终字第514号) 24、房屋买卖双方尚未签订书面购买合同，但双方已经在房屋权利登记中心签字《储藏室自成交网上合同申请书》、《储藏室买卖合同报表(自成交)》(即《网上签字》) ()二中民终字第05439号) 25、房屋实际面积和合同约定的面积发生误差时，根据合同的相对性大致上只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。 房屋是否倒卖不影响权利人根据合同主张权利。 ( ( 2008 )北民初字第270号) 26、必须根据蚂蚁危害隐蔽性、长时间性、难以根治的优点，合理分配买卖双方的权利义务。 买方不是专家，只知道蚂蚁灾害的表象，卖方支付的补偿金额与实际损失不成比例，因此卖方必须承担相应的瑕疵担保责任。 蚂蚁灾害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋卖方必须以不可抗力回避质量瑕疵担保责任。 ( ( 2009 )沪一中民二(民)终字第1622号) 27、权利义务的一致大体上必须与履行合同的一贯勾结。 卖方在合同签订中有瑕疵行为，违反了诚实信用的大体和先合同义务，在这种情况下没有合同解除权。 买方因卖方违反先合同义务的瑕疵行为拒绝履行自己应该承担的第一合同义务，属于不当行使答辩权履行，必须承担相应的损害赔偿责任。 根据卖方的瑕疵行为，买方对客户产生错误的认识，买方有权要求变更交易价格。 ()京民末289号) 28、夫妻双方以自己的名义转让登记在自己名下的共享住宅，配偶确定不同意转让，经审理的房屋买卖合同中不存在违反合同法第五十二条规定的情况时，法院认定比较有效。 法院必须解释买方可以主张解除合同，善意的买方有权使卖方承担包括赔偿房屋差额损失在内的违约责任。 计算房屋差额损失时，综合考虑卖方的可预见性和对买方诉讼结果的合理期待，以一方配偶向法院表示拒绝转让房屋的时间为节点计算房屋差额损失，因诉讼持续而扩大的损失，由买方自己承担。 ()京03民末716号) 29、法律规定的房屋买卖必须以书面形式签订合同。 口头签订，发行房款收据，但买卖的目标和数量有争议，在不能比较有效地说明“一方已经履行了第一义务，对方接受了”的情况下，该合同还没有依法成立。 买方可以根据约定的过失责任要求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨损失。 ()渝二中法民终字第1037号) 30、银行住房贷款政策调整是政府为加强房地产交易而进行的政策控制，这个控制政策什么时候出台，具体复印件怎么样？ 当事人签订房屋买卖合作，不可预测。 购买者确实有证据表明银行房贷政策的调整不能履行支付义务，且合同未确定，购买者即使不能获得银行贷款也不承诺继续履行合同义务的，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案》的审理 ()法中法民一终字第1761号) 31、买卖双方以逃避国家不动产交易税收为目的达成的改名条款无效后，不影响双方合同交易目的的实现，且其他条款的履行不损害公共利益的话，该条款无效。 从鼓励维护诚实信用和交易的合同法精神出发，双方必须根据合同目的，按照合同的其他比较有效的条款继续履行。 ()扬民终字第0058号) 32、房屋差额损失是典型的机会价格损失，这个机会价格损失的赔偿，实际上是无力的强制交易。 审判实践有填补法和收益法两种常见的方法，在一家两家销售的情况下适用收益法，从卖方转售的价格中减去涉案合同的交易价格，将其作为卖方的违约收益，赔偿给买方。 其理论基础是卖方不能因一家两家出售的违约行为而获得违法利益。 ()二中民终字第06171号) ◇例子证明:例子1、卖方违反合同拒绝出售，法院命令继续履行案件(本案首先明确不诚实的出售夫妇，一方以不知道为由确认合同无效被反驳，被命令承担违约责任)。 基本事件本案的当事人主要有购买者张某、销售者杨某(其妻子王某)、某房地产中介企业。 年10月14日，张某与杨某的委托代理人王某、经纪人某房地产中介企业签订了《北京市库存住宅买卖合同》。 合同签订后，杨某在这份合同上追加了签名 合同约定张某购买密云区云秀花园牡丹园xx的房子，房子总额92万元，签订本合同，支付存款1万元，首付60万元，贷款32万元，首付时间为年11月16日，杨某在年10月20日前抵押放贷。 合同还规定，杨某有拒绝履行本合同、将房屋卖给别人的行为时，张某可以要求杨某赔偿违约责任和其他损失，违约责任是房屋总额的20%，选择继续履行房屋买卖合同还是解除合同 签订合同当天，张某按合同约定把定金10000元交给王某，王某为张某开具了定金收据。 另外，杨某、张某根据与某房地产中介企业签订的《中介服务合同》的约定，签订房屋买卖合同后，由于杨某的原因房屋在规定期间内不能通过或实际不能通过的情况下(原因是杨某故意或故意延期房屋， 后张某把中介服务费1.3万元交给了某房地产中介企业 同年11月初，张某从一家房地产中介企业得知杨某提出合同终止。 中介企业的员工作证说杨某在合同签订后半个月左右提出不卖房，也证明了有违约行为。 杨某提出是因为张某没有支付一万元存款，构成违约，所以可以解除合同。 在原审审判中，受到法院的询问，杨某确定不同意继续履行合同。 此外，杨某未申请法院在合同中裁量违约金减少。 双方都承认由于密云区的房价上涨，涉案房屋也有附加值。 在本案审理中，王某以确认合同无效纠纷为由，向原审法院起诉杨某、张某就涉案人签订的《北京市库存家买卖合同》无效。 原审法院审理后，于年2月26日作出驳回王某诉讼请求的判决。 上述判决已经产生了法律效力 张某向原审法院起诉要求杨某支付违约金184 000元，中介服务费13 000元。 一审法院按合同约定命令杨某支付违约金184 000元，赔偿中介服务费13 000元。 杨某不服上诉，二审法院维持。 法官说本案涉及合同效力和违约责任两个重要问题。 关于此类案件的解决，法院通常根据购买者的诉讼请求分类解决。 一是购买者要求继续履行的情况下，如果购买者可以解释为“有理由相信夫妇双方共同意义上的表示”，则主张继续履行，在以下任何一种情况下，法院要求购买者继续履行合同，与卖方 2 .买方已经按照合同约定支付货款，并占有录用者，卖方配偶在合理期限内没有提出异议的。 3 .卖方配偶自主出世、协助交付房屋等参与履行或履行行为的 以上事实除当事人签署的相关文件外，还必须结合微信记录、电话记录、录音文件及中介证词等证据资料进行综合考虑。 二是购买者要求解除合同，让销售者承担违约责任时，必须根据其具体诉讼要求解决的情况，通常是1 .要求根据合同约定支付一定金额的违约金，该法院是否要求调整违约金？ 2 .除要求支付违约金外，还要求赔偿相应房屋的差额损失，该法院参照判断报告或同等区域房屋的价格明确应赔偿的具体金额。 温暖的提示购买者在购买房子时，必须确认是否属于夫妇或家庭的共有家。 关于这些房子，一定要在配偶或共有人上签字，或者提出书面意见，避免在履行中发生纠纷，说明“有理由相信是夫妻双方共同的意思表示的”，继续履行。 当然也可以要求解除合同，根据合同约定和事件现实情况主张相应的违约金或差额赔偿。 这些情况也可以在双方合同中约定。 房屋出售后，由于房屋内的户口没有按照合同约定全部转移，因此被宣告违约赔偿案。 (该事件首先明确了在房屋买卖合同过程中因户籍转移问题引起的相关纠纷。 基本事件本案的当事人有两个。 一个是买家第一，翁某，另一个是销售员刘某。 年6月11日，第某、翁某与刘某签订了《北京市库存家买卖合同》，刘某约定以370万元将涉案家卖给第某、翁某。 年6月17日，第某、翁某及北京某中介机构签订《补充协议》，刘某承诺向房屋所在地户籍管理机构完成原户籍转移手续，保留5万套房款在户籍转移之日由第某、翁某以现金形式交付。 因刘某自己的原因不能按时或者转移相关户口的，应该向第某、翁某支付房屋总价款的10%违约金，继续履行全部户籍转移义务。 年7月7日，第某、翁某取得了涉案房屋的全部权利。 双方都承认在争吵的房屋内留有别人的户口，并没有在第某、翁某的许可下移民。 第某、翁某以刘某违约未转移户口为由，要求法院向刘某支付违约金37万元，一审法院对刘某的申请必须将违约金调整为7+10万元(从判决生效之日起，以总房费370万元为基准，每天千 刘某不服上诉，二审法院维持了原来的判决。 法官说户口转移问题在房屋买卖合同纠纷案件中很常见，法院对这种问题的解决大致上在买方提出要求卖方转移户口的诉讼的情况下不属于人民法院民事案件的受理范围。 但是，在房屋买卖合同中卖方约定转移户口的，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。 本案是违反约定判决赔偿违约金的一个例子 温暖的提示是，购买者在购买房子之初，要详细了解妻子的户籍状况，是否属于销售者，是否有其他户口，能否转移，自己关心涉案妻子是否有户口，在合同中确定约定，与转移的时间不符。 特别是购买学区的房间时，有必要调查涉案家的学区是否已经被采用，对此最好在合同中决定约定。 例子3 :合同的关键条款约定不明，无法在法庭上达成一致意见。 法院认为合同解除案(本案首先明确合同条款约定有歧义时对合同履行的影响)的基本案件是卖方是邓某，买方是史某。 北京市朝阳区炼瓦角楼南里xx房屋(以下简称投诉纠纷房屋)不动产的所有证明书均以邓姓名义注册。 年7月31日，高某作为郝某委托代理人与史某签订了《北京市库存住宅买卖合同(经纪成交版)》和《补充协议》，郝某承诺以310万元的价格将争议住宅出售给史某，当天支付存款10万元，网签完成后，年1 郝某向法院控告史某解除涉案合同，归还房屋，支付违约金。 史某也要求反诉要求继续履行，要求以其名义，要求邓某支付相应的违约金。 经调查，史某没有网签的理由是出售其名下的其他房子，等待销售后准备办理涉案人士的网签手续，所以拖着未处理，目的是交税。 一审法院认为双方签订的涉案合同和补充协议都是合法有效的，但史某确实有延误网签处理的情况，因为涉案协议的签订不严密，容易引起歧义，所以解除了涉案协议，另外，本案史某 史某不服上诉，二审维持原判 法官关于是否应该解除本案合同，首先考虑以下三点:一是根据中介企业的陈述和邓某向史某的来信，史某确实表明有拖延网签的情况。 二是纠纷房屋的合同过程不严格，涉案房屋的买卖合同和《补充协议》的复印件也容易产生歧义。 例如，“网签完成后，年1月31日前史某交付邓某剩余房款300万元”的条款，即使年1月31日以后不处理网签，也不确定是否应该交付300万元，容易引起争论。 三是争议发生后，法院主持了调解，但各方意见分歧极大，没有重新达成新协议的条件。 对违约责任承担问题的，法院认为史某拖延不上网签字应该承担首要责任，某房地产中介企业提供的合同有多个矛盾不完备的情况也应该承担一定的责任，邓某合同当天有销售室的相关资料。 因此，虽然命令解除合同、归还房屋，不支持违约金的请求，但考虑到史某实际占有诉讼房屋长达一年，合同解除史某应该承担首要责任，因此史某已经支付存款补偿邓某的部分损失 法院根据责任比例裁量向邓某返还存款四万元。 本案争议的焦点是是否应该解除涉案房屋的买卖合同和是否承担违约责任。 根据审判中明确的事实和证据，双方合同中关于支付条件的约定容易引起歧义，双方在一、二审中对此无法达成协议，也无法达成新的协议。 在这种情况下，法院认为该合同不具备继续履行的基础，必须解除。 法院据此根据本案的具体情况明确的违约责任比例是合适的 在此示例中，请注意在签订合同时仔细审查合同条款，以免产生歧义。 否则，争议发生后，可能无法按照合同条款解决，导致合同无法履行。 快收藏吧！