财讯：二手房交易“独家代理”有利弊，签约需谨慎！

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原始增城法院广州增城法院

二手房来源信息多掌握在房地产中介手中，买卖交易需要通过中介。 有些卖方与房地产中介企业签订独家代理销售合同，房地产中介全面代理房屋买卖，不需要接各种答录机，也不需要买方和你来谈价格，这样就不用惹各种麻烦了。

最近陈先生打算卖自己的房子。

他找到了房地产中介企业

独家代理销售

出乎意料地

结果，在这个中介合同中提起了诉讼。

基本事件

陈先生最近想卖自己的房子。 我工作很忙，想省点工夫。 通过放置光盘进行销售，决定不要做打各种电话、预订房间、谈价格等麻烦的事情，只让房地产中介企业的代理商进行销售。 陈先生找到了当地有名的房地产中介企业(以下简称a企业)。 a企业在知道陈先生的上述想法后，提出了独家风险包合同。

合同约定:

如果要保证房屋最终售价在陈先生的提出价格以上，a企业全面代理陈先生销售该房屋，独家销售期为3个月，a企业向陈先生支付独家销售履约金额5000元。 陈先生必须保证在独家销售期间不擅自终止合同、自行销售、委托他人或企业销售该房屋。如果a企业未在约定的期限内为陈先生找到合格购买者，陈先生有权没收保证金

签订合同那天，a企业支付了陈先生5000元的保证金，陈先生满意地等待佳音回去了。

但是时间过去了两个月，a企业没能为陈先生找到合适的买家。 独家代理的销售期限还有一个月就到期了，急于销售房子的陈先生开始寻找“下一家”。 他找到了多家房地产中介企业。 其中，b企业很快找到合适的买家推荐给陈先生。 陈先生也与b企业推荐的买家合作，双方很快就达成了房屋买卖的协议。 因此，在b企业的协助下，陈先生与买家签订了商品房的买卖合同。 但是在陈先生和购买者履行合同的过程中，双方在银行贷款问题上产生了分歧，购买者诉诸法院。 a企业也知道陈先生违反了销售垄断风险包的约定，要求法院返还陈先生的保证金5000元和支付违约金。

判决的结果

法院的判决:陈先生应向a企业返还保证金5000元，支付违约金30000元。

法官的辩解

法院审理后认为陈先生和a企业签订的垄断风险包合同是双方的真正含义，复印件没有违反法律、行政法规的强制性有效性规定，是合法有效的。 陈先生在垄断风险包销售合同约定的包销售期限内通过其他中介企业与案件外人签订商品房买卖合同，将涉案人卖给别人的行为已经违反了垄断风险包销售合同的约定。 法院作出了上述最终判决。

法官会注意的

这件事陈先生把房屋独家销售给中介企业是为了节约时间和精力。 但从陈先生的上述遭遇中分解出来，垄断风险包合同既有利又有弊。 有利之处在于，不仅节约了时间和精力，而且对中介企业独家销售的房屋，投入比通常销售的房屋更多的营销价格。 这包括投入越来越多的时间、人才和普及来提高宣传力度，提高达成买卖协议的概率。 但是，弊端也很明显，包括以下几点。

01

二手房买卖交易市场的价格经常存在许多不可预测性。 如果垄断销售期长，房价在这个期间大幅度变动，房价上涨明显，卖方就必须自己承担这个期间的风险。

02

卖方第一次卖房子时的房价定位不一定正确。 在长达几个月的包装销售期间，你可能会发现最初的报价不是房子最合理的价格。 如果通过其他途径购买者知道想以更高的价格购买房子，卖方经常陷入困境。

03

独家销售合同对卖方和中介企业的权利义务不确定，大多只是中介企业约定在一定期限内的价格出售房子，但房屋买卖交易中的其他重要事项(包括提前还款、贷款、网签、名义书、房屋交付等。

因此，想销售广泛房屋的卖方综合各方面因素，比较研究利弊后，建议慎重签订独家销售合同，特别是对独家销售期限长的合同和违约责任重的合同，要更加拭目以待，不要引起纠纷。 卖方与中介机构签订独家销售合同的，必须遵循诚实信用的大体，遵守合同约定。 否则，可能承担违约责任的风险，给自己带来不利的结果。

供词:陈丽红江丽仪

原标题:《二手房交易“独家代理”有利害关系。 合同需要细心！ ”。

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