财讯：江苏经济报大篇幅刊登我院翟春花调研文案《“先租赁后买卖”不能一概

陈甲，程某原系夫妇，两人因房屋拆迁取得了某小区3号楼2103室的安置房。 年4月22日，陈甲与陈乙签订了住宅租赁协议，将某小区3号楼2103室的住宅租赁给陈乙，租赁期限为2年，从年4月22日到年4月22日。 房租800元/月，每24个月付一次。 当天，陈乙向陈甲支付16000元 年3月13日，陈甲向王某开具了一张收据，确认王某购买某3号楼2103室的购买费用为2万元。 当月王某又付给陈甲五万元 年4月23日，陈甲、程某与王某及房屋中介签订安置房买卖合同，陈甲、程某将某小区3号楼2103室出售给王某，总额45万元。 年5月29日，王某支付了剩余房款，从年6月2日开始入住该家。 原告陈乙按照租赁合同的约定向陈明支付了租金，陈甲指控合同签订的第二天把房子卖给了王某。 与陈甲及王某多次沟通信息，要求交付房屋，赔偿损失，但没有结果。 因此，要求法院继续履行被告王某的租赁合同，交付房屋(从交付日期到年4月22日录用)王某赔偿陈乙的实际损失，从年8月23日到实际交付日期计算，按800元/月计算。 王某被告主张原告陈乙和陈甲所签署的房屋租赁合同在与陈甲、程某签订的房屋买卖合同后，由于该租赁合同无效，因此要求依法驳回原告陈乙的诉讼请求。 第三位陈甲没有陈述 第三人程某说他和陈甲离婚了，陈甲和原告陈乙签订的租赁合同尚不清楚。 法院经过审理，认为本案争议的焦点是:1.涉案租赁合同和买卖合同，谁先成立。 2 .本案是否适用“买卖不破租赁”，大体上是被告是否应该继续履行原告和陈明签订的房屋租赁合同，交付房屋，赔偿损失。 关于第一争议的焦点，该院认为被告王某于去年3月向陈甲交付了定金和首付，该定金只是为了保证买卖合同的履行，买方答应向卖方支付一定量的货币，并不表示双方之间的合同成立 另外，根据相关法律的规定，当事人以合同形式签订合同的，双方当事人签字或者盖章时合同成立。 在本案中，王某去年3月交付了房款7万元(含存款2万元)，但由于该房款的数量与最终数量有很大差距，因此不能认为他履行了第一合同义务。 在本案中，被告王某和陈甲、程某于去年4月23日签订了房屋买卖合同，因此双方之间的买卖合同于去年4月23日成立。 综上所述，本案相关的租赁合同成立了 关于第二个争论的焦点，本院认为“买卖不破租赁”的大体适用需要三个条件。 其中之一是房屋租赁合同仍然有效。 其二，租赁物交给了承租人。 其三，出租人将租赁物的所有权利转让给第三方 特别是租赁物必须交货给承租人采用，处于持续状态。 承租人没有占有租赁物，对租赁物采用，没有收益，证明没有这个收益就失去了加强租赁权的基础。 作为租赁引起物权性质法律结果的公示形式，承租人只要占有租赁物，就可以取得与租赁物对抗的所有新的人，行使其合同权利。 在本案中原告实际上没有占有涉案房屋，因此本案不适用“买卖不破租赁”。 其次，根据合同法及相关司法解释的规定，租赁物在租赁期间发生一切权利变更时，原租赁合同的效力及受让人由受让人概括接受原租赁合同的权利及义务，因此被告王峰将房屋交付原告采用时，原告将被告 但是原告确定不同意按原租赁合同约定向被告支付租金，所以原告要求被告交出房子录用没有法律依据。 原告交付给前房东陈甲的部分租金可以要求陈甲归还。 再次，原告在租赁合同签订后，实际上占有并没有录用涉案人士，之后两三个月也没有入住，买方王某在年6月入住时实际占有并采用，因此原告和陈甲没有完全履行这个租赁合同。 另外，本案的租赁合同也没有登记公示，承租人也没有占有录用房屋，该房屋在租赁人的占有下，房屋买方王某不知道房屋租赁的事实，对此没有过失，因此相应的法律结果不得由王某承担。 最后，由于本案房屋已由买方王某实际占有采用，且不同意将房屋交给原告采用，原告要求继续履行租赁合同也不能履行。 基于以上原因，该院的判决驳回了原告陈禹岩的所有诉讼请求。 “买卖不破租赁”大致多年来对稳定房屋租赁市场、保护承租人的权利起着重要作用，但随着市场经济的迅速发展，房屋都人为创造更大的利益，增加房屋的利用，在这个过程中租赁权与其他权益的冲突问题得以避免 1租赁权的法律性质租赁是指一方把指定物交给别人采用收益，他人支付租金，租赁关系结束后返还租赁物的合同。 租赁权是承租人独占、录用和收益他人一切的权利。 租赁权的具体复印件包括两个方面:一是请求权，要求出租人有权使租赁物保持适当的租赁状态。 二是占有租赁物，获得收益的权利。 租赁权产生于租赁合同这一债务的法律关系，租赁权人有权对租赁物获得收益，但这一权利的实现需要租赁人转移租赁物的行为，租赁人不能任意处置租赁物。 因此，租赁权没有直接、独立的支配性，承租人在租赁物中的采用、收益功能取决于所有权功能，因此租赁权具有债权物权化的性质。 2“买卖不破租赁”的大致立法意在我国相继发表的“买卖不破租赁”的相关规定，租赁权表现出与通常债权不同的特征，承租人受到物权一样的保护。 “买卖不破租赁”的基本意思是，租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转让给第三方，原来存在的租赁关系也对买方有效，承租人可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是承担与租赁有关的财产的全部权利 这是学理上说的租赁权的物权化，可以附加在租赁物上，与之后的物权者对抗。 “买卖不破租赁”大体上具有保护承租人合法权益的功能。 我国的相关法律、司法解释几乎有规定，但仍有不确定之处，特别是没有规定将租赁物交付承租人，因此几乎扩大化采用，过度保护承租人的权利，损害买方利益，市场交易顺利进行 3“买卖不破租赁”的大致适用条件我国合同法第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生一切权利变更的，不影响租赁合同的效力” 《最高人民法院关于城镇住房租赁合同纠纷案件审理具体适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁住房在租赁期间发生一切权利变更，承租人要求承租人继续履行原来的租赁合同的，人民法院应当支持 但是，租赁住宅有以下情况或者当事人另有约定的除外。 (一)租赁前设立抵押权，抵押权人因实现抵押权而发生一切权利变更的。 (二)房屋租赁前被人民法院依法没收的 但是，上述规定没有规定应该如何适用的前提条件。 这是因为产生了应该如何应用的问题。 因为“买卖不破租赁”几乎是规则，而不是几乎规则，所以具体适用时，需要通过价值评价和好处平衡的方法来确立这种几乎适用的前提条件。 “买卖不打破租赁”，即租赁关系持续存在期间，所有权利人将租赁物转让给别人对租赁关系没有任何影响，买方不能否定成为租赁物的所有人存在原来的租赁关系，要求承租人归还租赁物。 但是，“买卖不破租赁”的适用大致需要满足四个条件。 第一，租赁合同成立并生效了。 第二，租赁物交给了承租人。 第三，所有权变更的是租赁期。 第四，出租人或租赁物的所有人把租赁物的所有权利转让给了第三方。 关于本案，有关房屋有先租赁买卖的情况，但租赁物没有交付给租赁人，租赁人实际上没有享受租赁物的占有、采用、收益的功能，租赁权的债权物权法化的特征没有实现，因此本案的租赁人认为“买卖不破 end原标题:“江苏经济报大篇幅上本院耀春花调查复印件““先租赁后买卖”不适用于“买卖不破租赁”的大体”原文