财讯：哈尔滨打响降价第一枪背后：人口流失，现有楼盘要两年才卖完

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今年全国房地产市场，显然冷热不均。

在炎热的地区，疫情控制后，迎来了楼市的复苏，代表杭州、深圳、东莞、成都等地，“新”混乱频发，政府纷纷祭奠降温政策。

寒冷的地方，不仅没有“一年的黄金时代”，还不得不放松管制，稳定房地产市场，直接呼吁市场降价。

例如最近，《哈尔滨日报》等媒体从当地住建局获悉，哈尔滨市发布了《关于在疫情期间促进我市房地产市场稳定健康和迅速发展的相关政策的通知》。 全文共14条措施，首要目标是提高楼市的热度，激发市场活力。

“哈尔滨的十四条政策关注住宅企业销售困难等问题，符合《一城一策》的指导。 ”易居研究院的研究总监飞跃性地告诉记者:“关注库存问题，成为最近地方政府施政的重要趋势。”

据媒体透露的消息，哈尔滨《十四条》最引人注目的措施是:“根据市场情况，积极吸引和鼓励公司以打折销售、团购等方式销售新商品。 ”。

并不夸张，这可能是我们第一次看到省会城市的政府机构号召，以折扣价格向住宅企业出售新房，稳定市场，稳定经济。

这个消息一出来，就开始热搜，引起了激烈的讨论。 哈尔滨的“十四条”政策本身的意图——真的是为了给买家优惠还是单纯的“拯救”而“拯救”，大家关心的是，哈尔滨真的响起降价的第一枪，以后越来越多的城市会跟进。

更重要的是，能降价，让楼市变暖吗？ 降价卖房真没办法。

在多次房地产限制中，几乎没有听说地方政府积极要求开发商降低折扣销售的价格。

听起来最多的是抑制房价高涨，维持市场稳定，防止大幅度下跌。

这也很容易理解。

首先，如果开发商降低房价，政府就会降低地价，直到土地卖不出去，出售地的收入一直是地方财政的第一来源。

财政部的数据显示，年前10个月，国有土地采购权收入55965亿元，同比增长10%以上。 各地必须摆脱土地财政，还有一条路。

其次，房价下跌历来是业主维权或“毁坏大楼”的首要因素，建材材料、货物以远远高于木板等住宅质量问题的频率发生。

地方政府当然是房地产公司，也不能轻易降价。 即使出现降价的迹象，也要小心。

最后，房子是特殊的商品，这么多年的整体上涨，让人们有“买东西也不买”的习性，房价的下跌让潜在的买家拿着货币看，反而会让市场更冷淡。

因此，无论是为了稳定财政收入还是为了社会稳定，地方政府都没有让开发者降价的动力。

那么这次哈尔滨为什么要这么做呢？

经常解体的话，哈尔滨的“救市”，实际上是没办法的，这背后折射出东北地区整个楼市的疲劳。

一位哈尔滨房地产商告诉记者，现在哈尔滨当地大部分开放项目都在打折、转让，“很多房子的价格比开放时便宜几千美元”。

他因为市场表现不完全满意，在今年的“十一”黄金周期间，许多企业品牌的住宅企业开始追加代码销售，实质上打开了“抢夺”的模式，“毕竟顾客这么多，谁先拿谁的？”

国家统计局的数据显示，去年10月，哈尔滨新房、二手房价格同比下跌0.4%，跌幅全国第二，这也是今年6月以来连续5个月下跌。

人口流失库存高的企业

实际上，每个城市的房价都与当地人口数量、经济增长率、土地供应量等因素密切相关。

作为黑龙江省的省会，哈尔滨有5.3万平方公里以上的陆地，相当于3.3个北京、8.4个上海、近27个深圳，城镇化率也达到了66%。

但是，和东北地区的整体情况一样，哈尔滨当地的人口也在流失，特别是年轻人“向南飞”。

根据哈尔滨的统计公报，年末的户籍总人口为961.4万人，比上年末减少了25.9万人。 年末仅增加了0.7万人。 年末比年末减少了7.1万人。 年末比年末减少了3.5万人。 2019年末的户籍总人口为951.3万人，比去年减少了0.2万人。

除此之外，哈尔滨经济的迅速发展增速也使球队落伍。 2019年，哈尔滨的gdp为5249亿元，人均4.88万元，在全国省会城市中位居垫底，人均支配收入为4万元，低于全国平均水平。

但是，随着老百姓支出请求的疲惫，哈尔滨政府对销售地的热情依然高涨。

根据该对策研究院的监测数据，仅今年第三季度，哈尔滨住宅用地成交规模就超过了800万平方米，比去年年涨幅超过了50%。

“由于政府前期土地供应的释放量，哈尔滨的土地库存一直处于高位，特别是今年以来，深哈产业园区等新领域的计划迅速发展，大量住宅用地转移。 ”该对策研究院解体师祖冰洋先生如此说道。

根据克和瑞的数据，截止到今年10月末，哈尔滨楼市的库存周期达到了23.1个月。 也就是说，即使不重新按楼盘，哈尔滨现有的楼盘也需要两年时间。

在这次媒体发表的“十四条”政策措施中，公积金贷款政策也缓和了。 有些异地员工、公务员、柔软员工等在采用公积金方面更方便，但实际上起着扩大购房者、刺激房费、加速住宅企业项目销售等积极作用。

另外，政策要求新建商品房出售下行压力大的区和县(市)，必须及时通报当地新建商品房的库存量、销售量、下行压力等。

对此，严峻的飞跃表明:“这表明政策关注库存问题，新的库存压力增加了。 只有这样，才能真正处理销售课题，促进市场平稳健康的快速发展。 ”。

不要走用房地产刺激经济的老路

毫无疑问哈尔滨的情况给其他三四线城市敲响了警钟。

在经济疲弱、人口长时间净流出的背景下，无限制地供给土地，或透支市场购买力。

例如，河南郑州最近也发表了政策，鼓励和支持“选择货币补偿等多元化配置方法”，但当地房价已经从年高位，或明或暗下跌近三年，部分郊区房价跌幅超过三分之一。

今年9月，河南本土领导人开发者又联合成立了“不降价联盟”，试图阻止市场下行，结果10月，郑州房价依然下跌了0.4%。

克和瑞研究中心通过拆除全国60个要点城市，筛选出40个库存风险大的城市，大致可分为3大类。

第一类是短期、长时间库存的双高城市，以日照、太原、大连、宝鸡为代表，这样的城市不仅商品房的消化周期在12个月以上，土地的消化周期也必须超过5年。

第二类是短期库存高的城市，包括桂林、天津、洛阳、芜湖等，这些城市的土地消化周期都不到5年，但商品房的消化周期都超过12个月，其中桂林、北海已经上升到40个月以上。

最后一类是有广州、青岛、哈尔滨、成都、沈阳等潜在库存风险。 首先，由于近年来成交土地很多，在新房供应形成后，预计会产生很大的库存压力。

实际上，尽管疫情袭击、经济增长不明确性增加，中央仍在政策层面坚持“房住不炒”的定位，强调城市的主体责任。

现在应该警惕的是地方政府依靠房地产走短期刺激经济的老路。 接近决策层的许多领域的人认为，“城措施”的前提是以执行“房住不炒”为目标，地方政府必须摆脱对过去房地产的过度依赖，保持一定的力量，度过经济结构调整的阵痛期。

结果，如果真的来自于对平民经济、处理需求的想法，也许可以通过好事，短期调整政策和“让利”的销售促进，刺激房价，但为了根本稳定房地产，最终要练习内部工作。

(原来是《哈尔滨爆炸降价第一枪？ (本论文来自澎湃信息，越来越多的原始信息请下载“澎湃信息”app )