财讯：鼓浪屿的忧伤：游客来了，旅馆老板们却开始萌生“逃离”念头

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鼓浪屿景区菽庄花园边一处海滨浴场。 本组图片均来源 cfp

9月末，享有“海上花园”美誉的卫星岛——鼓浪屿，此刻已经没有了夏季的酷热难当，徐徐清风从蔚蓝色的海面不断吹拂这座风光旖旎的海岛，令人心旷神怡。

对于鼓浪屿岛上的不少旅馆老板们来说，此刻他们已经没有太多心思感受海岛的美景。在一座老别墅里，十几位旅馆老板们围坐在一起长吁短叹，彼此安慰。

眼看着假期将至，可是他们所投资的家庭旅馆大部分却预订“不到一半”，房态统计表上面哪些大面积的空白格让他们有些焦虑不安，他们第一次感受到了危机。

几年前，这是不可想象的事件。

“如果按以往的情况，旅馆的房间早在一个月前就会被订满了，今年到现在还有空房，极不正常。”9月末的一天，鼓浪屿巢庭1919别墅酒店一位管理人员对澎湃信息(thepaper)记者称。

此前已有征兆。

每年七、八月份原本是厦门旅游旺季节，鼓浪屿岛上的家庭旅馆每家都会赚得盆满钵满，可到了年，情势急转直下，岛上家庭旅馆的生意冷清得令人惊诧。

“以前每到暑假旅游旺季节，几乎每家旅馆都会住满，今年情况与去年同期相比，下降了两成到三成，唯有周末情况好一点，但也基本住不满。”鼓浪屿家庭旅馆协会会长董启农在接受澎湃信息记者采访时说。

根据以往历史数据统计，鼓浪屿曾经创下过单日10万人左右的接待量，行走一公里路程都要花上几个小时。

由于以鼓浪屿为首要景区的吸引力，让厦门成为了一座颇具影响很大的旅游城市。年的统计显示，当年厦门共接待了国内外游客5337.86万人次，旅游总收入达722.09亿元人民币，旅游业创造的增加值让其在gdp中占的分量不轻。

究竟是什么力量改变了鼓浪屿的旅游生态？

哪些高枕无忧的日子

鼓浪屿景区一处商业街，被人群堵得密不透风。

现在，鼓浪屿上的旅馆老板们开始怀念曾经的黄金时代——那是一段高枕无忧的日子。

“现在好的日子一去不复返了。”鼓浪屿旅馆老板许青感叹道。

作为鼓浪屿上资深的旅游工作者，董启农对岛上的商业形态十分了解。他总结出了两大原因；第一个原因是中国经济大环境的改变，经济下行压力加大，刚过去的那场股市动荡吞掉了大批中产阶层的现金流，手头没钱，何谈旅游？第二个也是最为重要的原因，鼓浪屿轮渡票改对岛上旅游市场的“打击”。

根据澎湃信息记者了解，年开始，为了执行厦门市委、市政府建设“美丽厦门”战术，厦门港口管理部门决策，从年10月20日起，厦鼓轮渡航线进行调整，将市民与游客“分流”。游客从东渡邮轮码头、海沧嵩屿码头乘船上鼓浪屿，鹭江道轮渡码头只保存居民专线。

当地政府管理部门宣称，此举“首要为提高鼓浪屿旅游质量与舒适度”。

为了向市民推广轮渡票改，厦门当地媒体连篇累牍的报道轮渡票改后的价值和意义。虽然轮渡票改和“分流”的确给部分厦门本地市民提供了方便，但对外地游客的旅游体验来说，却极为糟糕。

外地游客登岛极为不方便，游客采用网上订票系统时才发现，每天上午的轮渡票都被旅行社订走了，如果是散客上岛，一般要在东渡邮轮码头等待几个小时。

厦门市旅游质监所发布的统计数据显示，年7月，厦门市旅游质监部门共接到旅游投诉和新闻咨询534件，厦鼓码头“黄牛”拉客倒票现象成为重灾区。

这对鼓浪屿岛上的家庭旅馆业几乎是“致命一击”。

轮渡码头不堪重负。

今年，轮渡企业再发通知称，根据国家旅游局制定的《景区最大承载量核定导则》，鼓浪屿每日上岛最大承载量为6.5万人。为此，10月1日至10月6日，厦门轮渡码头将不出售厦门轮渡码头至三丘田（夜航）航班船票。此举进一步增加了外地游客订票登岛的难度。

“现在上一个鼓浪屿，比到什么地方都困难。”董启农说。

“为了让客人能顺利登岛，我们都会提前通知网上购票。”鼓山栖别墅原住民吴米纳对澎湃信息记者说，为了尽量不使由于登岛难引起的矛盾，他们一般都会提前为客人做好新闻服务。

即便如此，由于登岛而引起的矛盾依然发生。

“有的客人由于嫌登岛麻烦，选择了退单，也有的客人由于在码头等了太长期，一般都会积压大量的情绪，他们无处发泄，一般会把气撒在旅馆的店员身上，店员们也会委屈。”位于内厝澳一位旅馆老板说。

这种超负荷的从业状态，让不少旅馆老板已经开始有了一些打退堂鼓的意思。

不过从目前情况看起来，鼓浪屿还是一个旅游投资的理想之地。

根据年“十一”黄金周统计数据显示，中国部分热门景区已开始退烧。以去年长假首日游客数量为例，九寨沟的游客仅有8579人；黄山的游客是11128人；五台山19200人，而鼓浪屿的接待量则达到了7.9万人，远远超过其它景区，也超过了国家旅游局规定的最大承载量。

“在短时间里，鼓浪屿的游客数量不会降低，但游客的结构正在发生了变化。以前是追求文艺格调的散客比较多，注重体验，他们一般都会选择住在岛上，这批人该来的都来了。现在是旅行社的团客比较多，他们通常都不会住在岛上，所以对家庭旅馆业影响力，但对做得好的零售业短时间可能是件好事。”董启农说。

实际上，零售业的日子也不好过。他们第一道难题就是高昂的租金，很多店铺因为无法承受过高的房租纷纷倒闭。前两年，在鼓浪屿上经营了81年的“寿记龟糕店”，宣布关门。此前，已有不少受到游客欢迎的咖啡馆、面包店、饼铺等店铺，已经不知不觉消失在了人们的视线里。

几年时间，在鼓浪屿商业最繁华的龙头路，店租从一万多直线飙涨到七八万元，甚至十几万元。

高租金的逼迫让鼓浪屿上的店铺生存周期正在变短，最夸张的是一家饼铺，开了14天就宣告倒闭。很显然，高房租吞噬了大量的利润，让很多商铺不堪重负。

“我们现在手机上每天都会收到店铺转让新闻，这证明很多商铺经营不下去了。”在龙头路一家商铺老板对澎湃信息记者说。

目前，他的店铺状况还算稳定，但是利润也是下降厉害，如果明年这种状况持续，他的商铺生存也会面临挑战。

不论是家庭旅馆，抑或是零售商铺，摆在他们面前两大难题，第一是宏观经济变化与市场的风险，其次是因鼓浪屿整治升级和“申遗”带来的政策风险。

“申遗”怎么赢得支持？

根据统计，鼓浪屿岛上共有1100多座老别墅。

在中国，似乎还没有小岛像鼓浪屿这样具有历史的戏剧感与故事性。

由于厦门是清代中国东南沿海重要的航运贸易中心，18世纪后半叶，西方列强上传鼓浪屿，让这座渔岛成为了“国际社区”，美国、法国、英国、德国、日本等国均在鼓浪屿建造领事馆。

西方国家的政治、商业、文化以及生活习性落地鼓浪屿，教堂、洋行、航运企业、银行、电报局、学校相继设立，外交官、水兵、商人、医生、教师和传教士在此凝聚。大量外国移民的上传，让这座中国海岛呈现出了最丰富的世界建筑样本，古希腊的三大柱式陶立克式、爱奥尼克式、科林斯式、罗马式的圆柱、哥特式的尖顶、伊斯兰圆顶、巴洛克式……这些建筑结合了东西方建筑文化与古典审美。

当时鼓浪屿没有确定的政府机构，而是由一个民间自治组织——工部局作为管理机构，董事会成员由岛上的各大商业机构的负责人担任，有外国人，也有华人精英，严格按照程序推选。

“多国共治”给鼓浪屿带来了现代文明气息，它成为中国最早的现代社区管理模式，拥有现代化的司法、通讯、海关、贸易、教育、医疗……

由此，鼓浪屿成为中国东南沿海最知名的安全自由港，岛上拥有良好的社会秩序，私有财产得到法律的尊重与保护，即便是清末以后的战乱年间，这座小岛都保持着难得的平静，更吸引了大批华侨迁居至此，修建别墅。

根据统计，鼓浪屿岛上共有1100多座老别墅，其中黄家花园、八卦楼、海天堂构、黄荣远堂、荣谷、林氏府、杨家园、番婆楼、金瓜楼、汇丰公馆最富盛名。

解放后，大批外国居民与华侨由于害怕自己的财产被没收，闻风而逃，选择移居国外，纷纷将自己的洋房别墅，交托给了代理人、亲戚、佣人看管，这也给此后鼓浪屿的产权纠纷留下了伏笔。

这是鼓浪屿第一次大规模的迁移，鼓浪屿昔日的繁华落尽。解放不久，鼓浪屿岛上的别墅作为资本家的“生产资料”被没收充公，成为国有资产。

作为老鼓浪屿人，许一心至今还记得，当时政府只是留了几间给家人住以外，其它房间所有被“房改”，陆陆续续住进了一点不认知的人，直到“文革”结束后才予以归还。

鼓浪屿上一点老别墅，除了有少部分仍然被划为国有外，其余大部分差不多都物归原主。但问题来了，由于大部分别墅的主人都在国外，让岛上大部分别墅都常年处于无人维护的状态，经历一场场的浩劫，日益破败。

哪些僻静深巷的老别墅，记录和沉淀了历史沧桑与家族传奇。这些风貌建筑背后的历史和故事，形成了鼓浪屿强大的文化资产与吸附力。很快，旅游业成为鼓浪屿的支柱产业。

为了保护独特的历史风貌。2008年，厦门市决策启动鼓浪屿申报世界文化遗产从业。

“申遗”原本是好事，谁也未料到它却成为鼓浪屿矛盾丛生的开端。

按照厦门关联部门早期提出“申遗”的初衷，其目的是为了借此让鼓浪屿文化保护和传承进入到“国际文明坐标和体系当中去”，包括为鼓浪屿下一步可持续快速发展提供新的动力。

“申遗不是目的，保护才是目的。”厦门市政府一位主管文化旅游的官员告诉澎湃信息记者。

不过，当地政府关联部门在具体执行过程当中，并未能与鼓浪屿岛上的好处攸关者形成充分共识。

“如果政府认定我们的祖屋具有文化价值，可能反而会限制我们的生产与经营活动。”鼓浪屿一位老别墅的继承人对澎湃信息记者说。他所在的家族在岛上拥有多处老别墅，现在都租给投资者作为经营场所，作为家族产权管理人，他则用租金作为老别墅的维修基金。

“以租养房”已经成为很多鼓浪屿老建筑的维护模式，可是鼓浪屿“申遗”首先并未让鼓浪屿居民和投资者感受到价值和意义，反而是各种限制。

首当其冲的是家庭旅馆业。

当地政府的支持鼓励了投资者的信心，岛上家庭旅馆的数量激增。

早在2008年6月份，鼓浪屿家庭旅馆只有12家。当年，厦门思明区政府为了推动旅游业，鼓励投资者到岛上投资家庭旅馆，厦门市政府大体上同意思明区提出的《厦门市鼓浪屿家庭旅馆管理办法（试行）》。

当地政府的支持鼓励了投资者的信心，岛上家庭旅馆的数量激增。福厦之间动车开通后，游客呈几何数字上升，岛上家庭旅馆业也持续扩张。

为了推进“申遗”从业，年鼓浪屿管委会、厦门市工商行政管理局、厦门市规划局三个部门联合发布通告称，“年4月起暂停鼓浪屿风景区部分新设立公司（含个人工商户），并截至年9月30日。”

这相当于暂停了对鼓浪屿家庭旅馆的审批，这让很多投资者手足无措。

之后，在“美丽厦门”的方针指导下，官方又将对鼓浪屿的“整治”放在了重要位置。为了表现出其整治的决心，关联部门表现出“铁腕”风格，短短几个月内，拆除违建、清理占道摆摊……也包括对“无证经营”的家庭旅馆老板的罚款或拘留。

鼓浪屿的经营者明显感受到来自“申遗”的压力，岛上居民和经营者都“卷入”到“申遗”从业之中。

“从环境卫生到管理，政府对细节的要求越来越多了。”董启农说。

根据要求，岛上已禁止新建房屋建筑、大型商场。岛上1200多栋历史民宅的维修和开发，都要求以保持建筑风貌为基础，做到“修旧如旧”。今后，将对岛上现有的各类建筑逐一排查，登记造册，实施保护，适当、合理地开发成博物馆、乐器馆、高端家庭旅馆等。

此后，鼓浪屿岛上居民和投资都明显感受到了压力。

“只告诉我这也不能动，那也不能改，要不然就处罚，可是你稍微一追问，却拿不出任何确定的标准。”一位家庭旅馆的老板对澎湃信息记者说。

“世界文化遗产的判断系统十分科学，首先看政府态度，纳入文案的立法作为重要前提。其次有没有公开征询意见，全部审批是否按照一定程序，要逐条证明，有没有纰漏。并且非常重要的一个组成部分，要看到是否拥有当地民众的公约。如果不能得到关联权利人的支持，你如何能申遗？”厦门市政府一位官员告诉澎湃信息记者。

这也是厦门当地部分支持鼓浪屿“申遗”的学者所担忧的局面。他们认为，除了“申遗”，已经没有其他方法可以促进、保护鼓浪屿文化了。

年7月15日，鼓浪屿管委会对厦门当地媒体公布，国家文物局已函告，大体上同意推荐鼓浪屿作为中国年申报世界文化遗产项目。

这意味着鼓浪屿“申遗”已经进入倒计时。怎么获得当地民众的广泛支持，成为摆在厦门当地政府眼前的一道考题。

洗牌与“逃离”

已经开始有店铺和家庭旅馆投资者开始选择“逃离”鼓浪屿。

根据澎湃信息记者了解，由于鼓浪屿营商环境的一些变化，已经开始有店铺和家庭旅馆投资者开始选择“逃离”鼓浪屿。选择在厦门新兴的旅游景点——曾厝垵、沙坡尾，以及前往武夷山投资了。

“我们有好几个在鼓浪屿开旅馆的朋友都到了沙坡尾开设餐厅，还有一点人正在厦门其它景点寻找新的店铺，以此分散投资和找到新的机会。”鼓浪屿一位旅馆老板对澎湃信息记者说。

“市场最能反映出真实的情况，我认为这只是第一批‘逃离’潮，接下来的情况谁也不知道。”董启农说。

现在，摆在旅馆业者面前最大危机并不是游客的减少，这完全可以通过其它营销手段补充，最让他们摸不准的是政府对鼓浪屿旅馆业的态度，那才是“制度性风险”。

从目前情况来说，厦门市政府新一届领导班子对鼓浪屿态度首要是“整治”，为此厦门市政府专门成立了“鼓浪屿整治提升从业领导小组”。

根据厦门当地媒体报道，王蒙徽在主持关联会议时强调，“要按照国际一流城区的标准进行整治提升，把鼓浪屿打造成国际化的城区。”

根据厦门市政府此前对外公布的《鼓浪屿整治提升总体方案（征求意见稿）》，未来鼓浪屿的定位将是“高尚的文化之岛”、“优雅的宜居之岛”和“精致的旅游之岛”。

这意味着鼓浪屿的定位和角色都要发生巨大的一些变化。

这已经不是鼓浪屿第一次改变了，从最初的“国际性文明风景旅游区”到“国内仅有，世界一流”；后来到“拆出一个漂亮的鼓浪屿”，乃至如今的“整治提升”，鼓浪屿每一次定位改变的背后都代表了主政官员的雄心壮志，而每一次的改变势必会对原有生态进行一次大规模洗牌。

2005年1月31日，厦门市政府出台了《厦门市鼓浪屿风景名胜区管理办法》。接下来，鼓浪屿上的历史风貌建筑将变成酒吧、咖啡厅、书店等，有关部门将产权已明晰的部分历史风貌建筑推出招商。

2007年5月8日，厦门市鼓浪屿风景名胜区经国家旅游局正式批准为国家5a级旅游景区。鼓浪屿正式从“社区”慢慢变成“风景区”。

为了快速发展旅游经济，厦门政府还强行迁移了岛上的医院和学校，这迫使大批鼓浪屿人只能迁往厦门市区。这是鼓浪屿历史上第二批大规模被动的迁移。

作为“风景区”的定位，深刻影响了鼓浪屿作为居民区的正常生活，更破坏了鼓浪屿原有的人文气息。

“从那个时候起，鼓浪屿生活气息开始没有了。”许一心说。

鼓浪屿一家咖啡家庭旅馆。

2008年，厦门思明区政府为了推动旅游业，鼓励投资者到岛上开办家庭旅馆。这一年，厦门市政府大体上同意思明区提出的《厦门市鼓浪屿家庭旅馆管理办法（试行）》。

“这不是一个体拍脑袋想出来的，而是集体的决定，政策讲得那么具体，老建筑如何保护，家庭旅馆起来后怎么改造和配套，哪部分引用民间资金，哪部分资金由政府来出，都很具体。”许一心说。

当地政府的支持鼓励了投资者的信心，岛上家庭旅馆的数量激增。福厦之间动车开通后，游客呈几何数字上升，岛上家庭旅馆业也持续扩张。

许一心认为，对于怎么在鼓浪屿快速发展家庭旅馆，政府并没有准备好，也缺乏必要的引诱和规范。”

旅游旺季节，每天都有数万人登岛，鼓浪屿常因过度拥挤而成为信息头条，游客对鼓浪屿的拥趸，进一步激发了民间资本的热情，短短几年时间，家庭旅馆达到了几百家。

这时政府才意识到了问题的严重性：不规范的家庭旅馆对鼓浪屿的风貌建筑并没有很好地保护和传承，反而破坏了原有的建筑格局；家庭旅馆也挤占了原来住民的资源；无证家庭旅馆扰乱正常市场秩序，造成恶性竞争。

为此，鼓浪屿管委会也出台过相应政策，但均未能得到很好的执行。

让投资者们猝不及防的是，他们将大笔资金投入到老别墅的修缮与经营时，厦门市政府却从年暂停了对鼓浪屿家庭旅馆的审批，关闭了办证通道，这一关便是四年。

“此举相当于将鼓浪屿家庭旅馆置于灰色地带，当初为推动投资者信心而设立的《厦门市鼓浪屿家庭旅馆管理办法（试行）》也处境不自然。”许一心说。

由于政府关闭了办证通道，所以大部分家庭旅馆都处于“无证经营”的窘境。即便是哪些已经获得营业执照等几个证件，每月都正常纳税的家庭旅馆，仍然被视为“证照不全”。

年，厦门市关联部门下发停办家庭旅馆证照的通知，让这个领域瞬间处于“无法可依”的境地。到目前为止，岛上除了130家合法的旅馆经营者之外，还有80多个经营者通过了街道办初审，在办理证照时却被“冻结”了。

这预留了一个巨大的执法空间，关联部门经常以“无证经营”为由，对家庭旅馆老板进行调查、罚款或行政拘留。

老别墅背后的经营者们都陷入进退两难的境地，毕竟投资了好几百万乃至上成千上万元，只能硬着头皮继续做。

“我认为政府应该就这个市场出台政策，让它更加规范化。目前，不论是政府部门还是家庭旅馆业主，双方都存在有法不依的现象。”许一心说。

为了维护会员单位的合法权益，许一心曾经领着协会中几位年迈的老人到关联部门陈情。他的需求很简单，希望关联部门能“依法行政”。

年，在厦门城市学院任教的黄邦恩领着学生到鼓浪屿做了长期调研，他发现，家庭旅馆对厦门经济有着不小的拉动作用。

调研的结果显示，截至年8月15日，厦门共有家庭旅馆1000家，拥有客房数达到10000间，按照全年平均60%住房率、每人平均花费150元计算，该产业在厦门的年产值可达5亿元。据估算，目前整个产业可吸纳的就业人口达5万人以上。

但如此庞大的产业到目前为止都还处在不自然的灰色地带。

调研的结果显示，截至年8月15日，厦门共有家庭旅馆1000家，拥有客房数达到10000间。

证照齐全的商家也并不轻松。他们不仅要配合政府职能部门的各种调查，还要随时应付因家族产权纠纷而引起的争端。

许一心介绍，今年6月，鼓浪屿就上演过相似的故事，一位从美国归来的老人，为了争夺家族产业的经营权，而组织唆使了一批社会闲散人员，凝聚在一家旅馆门前无理取闹。

这种情形已经持续了两年多时间，起初，接到报警后，警察来了之后也只能“袖手旁观”，不知怎么着手，理由是“双方没有动手”。后来由于旅馆协会出面抗议，警方才得以重视。

“原本经营权十分清晰，法院的判决也十分清楚，只是那位美国归来的华侨不肯承认现实，一直在想方设法地争夺经营权。”许一心说。

在鼓浪屿，这样的家族产权纠纷、豪门恩怨并不鲜见，而作为家庭旅馆业者也时常被卷入其中。

家族纠纷并不可怕，最让旅馆业者担忧的还是政府的角度。

今年6月，鼓浪屿家庭旅馆协会收到了来自厦门市思明区关联政府部门关于《厦门市思明区家庭旅馆管理办法（试行）》及《厦门市鼓浪屿家庭旅馆管理办法（修订）》的征求意见稿显示，政府正在希望通过修订法规进一步加强对家庭旅馆的治理。

“情况不容乐观，如果按照新修订的管理办法，将会意味着鼓浪屿已投资经营中的上百个家庭旅馆关门破产，约3亿民间资金付之东流。”董启农说。

为了维护领域的权益，家庭旅馆协会邀请了专门律师，希望站在法律框架处理目前的难题。

很显然，领域协会在强大的行政力量面前势单力薄，这让部分投资者萌生了“逃离”鼓浪屿的念头。

“尽管鼓浪屿还是那么优雅，经过了一轮轮的折腾后，它已经没有了往日的活力，而对岸的曾厝垵却呈现出了完全不同的生态。”一位从鼓浪屿投资者说。

前不久，他率领团队仔细考察了曾厝垵，准备在那里“重新出发”。

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