财讯：广州楼市，正在无情地抛弃两房

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以下复印件来源于镁的地产，是作者陈一轮镁的地产。

钱多又美，是为了镁。 我在大湾区。 我带你去镁家。

如果说房价高了，另一个好处是开发者开始重视产品创新。

这两年广州的新楼盘没有约定地追求着各种各样的终极户型，给人一种“户型博物馆”的感觉。

01

最近在广州看到一些网红的新光盘，它们爆炸的秘诀之一是不做两间房。

我们先来看看这个户型。▼

有三个房间。 加上入户花园，是3+1户型。 你觉得面积是多少？

答案是73级。

换句话说，73平方米和两家都不做。

这3+1户型更是极其。▼

有三个房间和两个厕所。 加上门口的多功能阳台，就变成了3+1户型。

更重要的是，还实现了南北对流、四开间南向、横厅设计。 南北对流啦，横厅啦，以前是只有豪宅才有的配置。

但是，你觉得这个户型是多少？

建面86平方米。

如果这是10年前，在86平方米的高度做了两个房间，现在的开发者居然能做四个房间，两个房间，南北对流，横厅，必须佩服这个产品的创新能力。

难度再升级一点。 如果把尺度提高到100级以上，不做5个房间，怎么有意思？

让我们再看看这个盘子。▼

这是4+1户型，两厅两卫，五开间朝南，正宗南北对流。

但是，你推测的面积是多少？ 应该有130，140平方米，对吧？

错了。 只有115平方米。

可能有人看到了户型图，必须在小巧舒适上打上问号。

但是，根据现场踏板的外观，入户花园有点小，但是只能做书房。 其他户型在每个房间空之间是ok的。 每个卧室和书房可以放下床和榻榻米。 在普通尺寸的房间里，空之间不紧张。

看完这些网红光盘的户型，我脑子里只跳出来两个词“终极”。

没想到广州楼市的创新能力达到了这个水平！

认真地说，最近两年在广州看到的99%以上的硬盘，主流户型从3家开始，但2家户型几乎灭绝了，为了肉眼可见，被抛弃在市场上。

当然，完全不是开发商不做两家户型。 两年前，我在广州看到了一家房地产。 这家房地产最初做了两家户型。 一家是90平方米大小的两家。 另一家是140平方米的四家。 结果怎么样呢？

140平方米的户型快卖完了，90平方米大小的两个房间，至今还没有干净。 开发者承认他们这个产品的定位错误，做了90平方米三房间或70平方米两房间，早就爆炸了。

市场想接受80平方米的紧凑的3个房间，但不想接受90平方米的舒适的2个房间！ 这是许多开发者接受市场暴行教育后才领悟到的真相。

02

不仅是新居，二手房市场，对2室的关心远远不及3室。

根据安居客最近发表的年《10月国民安居指数》，10月份三房户型找房子的热量占全部户型的47.4%，比上个月略有上升，但两房户型的热量仅为31.1%。

照片来自安居客

即使在楼市淡季，小三房也最受市场欢迎。▼

楼市转暖后，小三房更是抢手货。

前几天，中海花城湾是93平的小三房，销售了15万+/平的高价()，小三房在市场上奠定了无与伦比的尊贵地位。

根据中海花城湾最近在贝壳app上的历史成交记录，两家户型的成交价格为10万多/平，3家户型可以以12-13万多/平出售。

看看同在珠江新城中区的保利心语花园和利雅湾。 保利心语花园是网红盘、中区最受欢迎的盘，年龄也比利雅湾新一点，但那两家户型价格不能卖利雅湾的三家户型。

下图保利心语花园两家户型的最近交易价格都在10万/平以内。

以下是利雅湾小三房最近的估计，单价达到12.6万/平。 然后中介告诉我，利雅湾的小三房太抢手了，除非价格太夸张，基本上放了一套成交套，很多业主看到这种情况，更舍不得卖。

让我再举一个例子。 珠江新城有质量好的下一个新房。 我叫星汇云锦。 产品本身，物业管理是ok的。 很多老年人租在那里。 但是户型不够实用，所以价格会变慢。 贝壳上这个楼盘的抛盘价格如下。

97平方米大小的两间房间，我觉得很舒服，但它的磁盘价格在8万美元以上。 在500米外的中海花城湾、利雅湾、90平方米的小三房，抛盘价格都在12，13万以上。

即使凯旋新世界这样的顶级豪斯，90平方米大小的两个房间也同样不能出售价格。

凯旋新世界171平方米的大两房，单价11.2万，不及中海花城湾、利雅湾这两座珠城的普通小区。

同样是珠城，价格差异为什么这么大？ 户型的重要性，可见一斑。

03

为什么两家户型越来越看不见了？

毕竟，还是高房价被迫了。

我记得三年前我去深圳看房间了。 当时我认为深圳的户型比广州的户型好得多。 50平方米多为小两间，90平方米多为4间户型。 为什么深圳的户型能做得这么好不是因为深圳的房价很高。

到现在为止发现广州这样的终极户型也变多了，原因很好理解了。 因为广州的房价也上涨了。 开发者必须创新产品，销售。

最近，我在佛山看到过很多户型，佛山户型没有广州那么极限化，很多120平方米以上的户型，还是变成了普通大小的三个房间。 如果这是广州的话，一定会有五个房间。

为什么不是因为佛山的房价便宜，而是开发者没有必要追求产品的终极化。

佛山的房价上涨的话，佛山楼盘的户型也和深圳、广州一样追求极限化。

所以，房价足够高的时候，即使是成千上万的房地产又怎么样呢？ 买家先看房子的功能性，不舒适。

所有的大两间房间，不管你的定位有多高，派出所有多豪迈，都一样被市场毒打。

04

那么，两个房间消失是好事还是坏事？

对开发者来说，抛弃两间房是基于市场趋势的合理选择。 躺着赚钱的黄金时代过去了，为了不被市场淘汰，必须多下功夫制造产品，不断挑战自己，在有限的空之间制造越来越多的图案，两个房间是三个房间，三个房间是 ……。

对买家来说，利润也大于缺点。

同样的钱，可以买越来越多的房间，性价比更高了。 深圳的房子户型普遍做得很好，实用面积大，所以单价很高，大家也可以接受。 随着房价持续上涨，二胎家庭增加，未来的小三房、小四房比二房户型更容易倒卖。

如果必须说“弊”，空之间的尺度、舒适度会打折。 同样的面积以前做两个房间，现在做三个房间。 那个房间的舒适度一定会缩小吧。 但是房价那么高，功能性真的比舒适性更重要啊。

镁地产认为，在高房价下，普通人的当务之急是以有限的总额买尽可能满足要求的房子，在舒适、感情上必须适度让步。 为了让我们能住大县城180平的大四房间，还能接受一线城市60平的小两间，80平的小三间。

另外，哪两家房主，都没必要那么悲观。 开发商已经捕捉到了3家以上的费用趋势，但2家毕竟有低价的特征，在二手市场上哪个6七十平米的小2家，作为乘车盘还很受欢迎，真正卖不出去的是90平米的大2家。

当然，大的两个房间也不是完全买不起。 如果你的地区、产品、圈层能达到凯旋新世界的等级，100多、200平方米多的大两间房也有人买。 毕竟，有人不仅仅重视功能性，还为了舒适性买东西。

这么说来，前几天在南沙的明珠湾1号看到了终极户型。 380平方米。 人只做两间卧室，两间卧室，两间卧室。 这是另一种终极类型吗？

尽管在高房价下没有感情。 但我还是祝你早日买理想的房子。

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原标题:“广州楼市，无情地抛弃两个房间”

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