财讯：光明地产成都首份成绩单，去化率37%

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购买80套，化学清除率为37%，这是光明地产在成都市场提交的第一份独立完成的成绩单。

成都企业的表现只是光明地产全国快速发展的缩影。

自年营业收入突破200亿以来，光明地产的营业收入已经连续三年维持在一个水平，没有增长能力，特别是年度上升，资产负债率也很高，连续几年维持在80%左右。

01

进入成都两年了，市场拓展压力很大

光明蓉府的区划是光明地产在成都得到的第一个项目，是企业品牌落地的作品。

年1月，光明地产在成都成立了准备集团，7月成立了成都城市企业。

根据公开资料，成都城市企业将来将立足成都、深耕川渝、辐射周边，实现年销售额50亿元的目标。

光明地产在双流获得第一个项目后，在青白江和龙泉站部署了两个项目，两者为合作开发了项目。

年12月28日，光明地产联合龙湖、中骏获得龙泉站约117亩地块，即龙泉站粉丝悦天著。

除了范悦天著项目还没有上市外，明星徽城和光明蓉府于6月上市。

光明蓉府占地62.82亩，在容积率为2.0的计划条件下，产品分为洋房和高层两种，6月26日获得了一批预售。

先行发售的218套房源，主力户型为128-143㎡的洋房产品，销售单价为18588-21099元/平，装修标准为3000元/平。

这样的价格远远高于双流区新房成交平均价格。

中成房业6月市场报告数据显示，二流6月新房成交平均价格为14072元/≥。 资料来源:中成房业

这样的价格与怜心湖板块相近，居住气氛相对成熟的几个项目相比，没有特征。

此外，项目面临着地区库存高的压力。

根据中成房业的数据，截至6月，二流新房的库存达到了172.4万≥，比上年上升了31.1%。

在价格高的企业，竞争压力大的情况下，光明蓉府提交了自己的成绩单。

根据四川中原地产统计数据，光明蓉府的开盘预约为80套，清除率为37%，低于本周53%的市场整体清除率。 资料来源:四川中原研究院

那之后融化了多久？ 由于备案数据的延期，我们暂时不能知道。

比光明蓉府早上市的星徽城，开盘卖了多少钱？ 成了谜。

星徽城，光明控股51%，项目位于青白江区凤凰西二路东，凤祥街南，4800元/□的大楼地价，当时更新了青白江地价。

项目总占地面积约84亩，共计859户，由18层小高层3栋、14栋11层和8层洋房2栋、独立风情商业街组成。

项目于6月3日预售，上市72-113㎡户型，装修价格9500元/㎡。

与蓉府相比，明星徽城面临的市场环境可能更差。

同样是中成房业的数据显示，6月青白江新房成交平均价格为8080元/≥，新房库存为122.9万≥，同比增长236.4%。

与中骏、龙湖共同建设的城东新项目，位于龙泉站东山板块，占地117亩，容积率1.5以下，1以上。

项目由中骏操作，具体计划定位还没有公开。

作为光明地产在成都的企业品牌落地作，蓉府的37%的转化率，总部满意吗？ 将来在成都的战术布局计划会怎么样？ 关于光明地产在成都迅速发展的一系列问题，在发布新闻之前，光明蓉府相关负责人鲁岩东没有给出答复。

02

配置十省两市，还没有建立完整的产品系吗？

进入成都市场两年的明亮房地产有什么背景？ 开发实力怎么样？  ；

官网资料显示，光明地产是中国房地产开发公司的百强，是光明食品集团的上市企业。

原上海海博股份有限公司(以下简称海博股份有限公司)于去年7月与农工商房地产(集团)股份有限公司(以下简称农工商)通过重大资产重组成立。

两家企业的第一大股东都是光明集团。

根据资料，农工商成立于1988年5月14日，对外投资83家企业，房地产领域较多。

海博股份有限公司是光明集团的四个上市企业平台之一，其主要营业业务是出租车业、物流业、不锈钢器皿制造业。

重组后，海博股份将物流业务以外的业务从上市企业剥离，注入农工商，转变为由房地产、物流两个业务板块组成的上市企业。

目前，光明地产是以房地产综合开发经营为主业，集房地产、商业综合体、物流等相关业务为一体的国有住宅企业。

企业开发的足迹遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十省两市。 资料来源:光明地产官网

从年开始，光明地产又开辟了多元化变革的道路，从地产开发向城市运营和服务业转型。

要点实施“1+7+5”模式。

“1”:房地产业务“+7”:殷实农场建设、历史名镇建设、租赁住宅建设、城中村建设、城市更新、保护房建设、冷链物流“+5”:商业平台、物流平台、服务平台、建设平台 图片来源:光明地产官网

根据官网的资料，商业地产是光明地产未来的核心业务板块之一。

未来商业地产战术的方向主要是四个平台:一是o2o新型社区商务。 第二个是养老产业，第三个是创客产业园区。 第四，探索互联网金融和众包的尝试。

目前，各类住宅、商业办公室面积累计开发5500万平方米以上。

不想命名的业界研究者y认为，光明地产的变革，如果过分强调城市的运营，反而多踩空。 因为公司必须意识到，如果住宅业务不够强大，之后的快速发展就会有很多压力。

另外，在城市运营方面，包括最近的旧小区改造，是市场的机会点，但公司也需要慎重进入。 因为潜在的不明确性因素很多。

值得注意的是，迅速发展至今，光明地产的业务已经部署在十省两市，但从官网的展示来看，光明似乎没有建立自己的产品体系。

y先生认为从产品线来看，光明地产确实很弱。 这影响产品的认可感。 特别是这两年的房地产公司在产品线的宣传上经常形成更好的市场声誉。

他建议光明地产这两年有必要积极努力在产品线中建设这个行业。

03

收益、利润双重下降

没有产品线支撑的明亮房地产，市场表现怎么样？

根据官方数据，重组后的明亮房地产，营业收入突破了200亿元，但之后表现一直很稳定。

全年光明地产营业收入204.94亿元，比全年208.11亿元有小幅度下降。 制图:文轩实验室

年合同额比上年增加3.37%，为244.59亿元。

与比较稳定的收益上升的合同金额不同，光明地产2108年的上市企业股东净利润的下跌幅度很明显。

数据显示，光明地产全年归属于母企业股东的净利润仅为14.18亿元，同比减少27.17%，与全年98.15%、全年92.55%的上市企业净利润上涨幅度形成强烈对比。

2019年的预期业绩怎么样？

根据年报，2019年全年，光明地产计划营业收入200亿元，计划新开工面积291万平方米，计划竣工面积224万平方米。

虽然暂时不知道2019年的销售预期成绩，但是有300亿元的信息。

04

积极提高土地资产负债率

高目标，必须支持堆积。

年内，光明地产的房地产储备面积为144.52万平方米，去年同期为94.25万平方米，比上年同期增加53.34%。

到了2019年，光线还在加大岗位的步伐和节奏。

根据光明地产2019年7月2日发布的公告数据，2019年1~6月追加了16个房地产项目，总用地面积为162.14万平方米。

但是，光明地产2019年第一季度的营业收入与去年同期相比没有明显上升。

数据显示，光明地产2019年第一季度营业收入为31.76亿元，比上年同期上升6%。

另外，密集的岗位动作需要足够的资金。 这几年，光明地产的资产负债率一直在80%左右，处于很高的水平。

年末的净负债率为194.77%，比年末上升了61个百分点。 其资产负债率为82.38%，比上年上升2.46个百分点，到2019年第一季度末仅为81.79%。 制图:文轩实验室

为了应对市场扩大带来的经济压力，股权转让、短期融券发行、中期券发行等成为光明地产“补血”的手段。 ……

以上资料是从网上整理出来的

实际上，补血只能处理暂时的资金压力，负债率高带来的资金压力循环，还是通过促进项目的蜕化，加速资金流动来处理。